Un offre insuffisante fait de nouveau grimper les prix des logements en août.

Les prix des maisons montent encore alors que les ventes baissent en raison d’une offre insuffisante

Selon les statistiques publiées aujourd’hui par l’Association canadienne de l’immeuble (ACI), la revente de maisons au Canada a faibli de 0,5 % de juillet à août 2021. C’est la cinquième baisse mensuelle consécutive. Dans la même période, le nombre de nouvelles propriétés inscrites a augmenté de 0,8 %, alors que l’Indice des prix des propriétés MLS^® a augmenté de 0,9 %, portant sa hausse à 21,3 % depuis un an. Les transactions semblent se stabiliser à un niveau plus soutenable, quoique toujours élevé (voir le graphique ci-dessous).

De légères baisses dans le Grand Toronto et à Montréal ont été compensées par des gains dans la vallée du Fraser, à Québec et à Edmonton.

Le nombre de transactions réelles (non désaisonnalisées) en août 2021 a baissé de 14 % par rapport à un an plus tôt, quand un record avait été établi pour un mois d’août. Cela dit, il s’agit encore du deuxième mois d’août le plus fort jamais enregistré.

Nouvelles inscriptions

Le nombre de propriétés nouvellement inscrites a affiché un gain de 1,2 % en août comparativement à juillet. Comme dans le cas des ventes, le nombre de marchés en hausse et en baisse était assez équilibré. Parmi les plus grands marchés canadiens, de nouvelles baisses de l’offre dans le Grand Toronto et à Ottawa ont été compensées par des gains à Vancouver et à Montréal.

Tant les ventes que les nouvelles inscriptions ont relativement peu changé en août, de sorte que le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions est resté assez serré, à 72,4 %, contre 73,6 % en juillet. La moyenne à long terme du ratio national des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions est de 54,7 %.

Si l’on compare le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions aux moyennes à long terme, l’avantage reste aux propriétaires-vendeurs dans une petite majorité des marchés locaux. Les autres marchés sont plutôt équilibrés.

On comptait 2,2 mois d’inventaire à l’échelle nationale à la fin d’août 2021, en légère baisse par rapport aux 2,3 mois enregistrés en juillet. C’est extrêmement faible, ce qui indique que les conditions sont favorables pour les propriétaires-vendeurs, à l’échelle nationale et dans la plupart des marchés locaux. La moyenne à long terme de cette mesure est plus du double de la marque actuelle. C’est du reste la première fois depuis mars que cette mesure de l’équilibre du marché s’est resserrée.

Prix des maisons

L’Indice des prix des propriétés MLS^® (IPP MLS^®) global et composé a augmenté de 0,9 % d’un mois à l’autre en août 2021. En toute logique vu le resserrement des conditions du marché, l’augmentation des prix s’est accélérée, pour la première fois depuis février. La tendance à une nouvelle accélération des prix a d’abord été constatée plus tôt à l’été en Ontario, mais l’inversement de l’évolution nationale observée en août relève moins d’un phénomène régional que d’un phénomène de masse critique. Les tendances parallèles à l’échelle nationale ont été un aspect caractéristique du marché du logement depuis le début de la COVID-19, et il semble que ce soit toujours le cas.

L’IPP MLS® global et composé non désaisonnalisé a affiché en août une hausse de 21,3 % d’une année à l’autre.

En Colombie-Britannique, la croissance des prix d’une année à l’autre est d’environ 20 %; elle est plus faible à Vancouver, un peu plus faible à Victoria et plus élevée dans d’autres régions de la province. L’augmentation d’une année à l’autre se situe entre 5 et 10 % en Alberta et en Saskatchewan, et à un peu plus de 10 % au Manitoba.

En Ontario, la progression d’une année à l’autre était encore supérieure à 20 % en août. Cependant, comme en Colombie-Britannique où les tendances varient entre les centres urbains de différente envergure, les gains sont sensiblement moindres dans le Grand Toronto, ils sont autour de la moyenne à Oakville-Milton, Hamilton-Burlington et Ottawa, et ils sont sensiblement plus élevés dans la plupart des plus petits marchés de la province.

Le contraire est vrai au Québec, où les prix ont augmenté d’un peu plus de 20 % d’une année à l’autre dans le Grand Montréal, ce qui est presque le double de ce qui s’est vu à Québec. L’augmentation des prix dépasse un peu les 30 % au Nouveau-Brunswick (davantage dans le Grand Moncton, un peu moins à Fredericton et Saint-Jean). À Terre-Neuve-et-Labrador, c’est autour de 10 % (un peu moins à St. John’s).

En somme

Les marchés immobiliers locaux connaissent une baisse de l’activité, les acheteurs potentiels se trouvant face à un manque de logements à vendre. Les taux de vaccination en hausse ont commencé à permettre un retour à la vie normale au Canada, mais la pénurie de maisons y atteint un niveau parmi les plus élevés des pays développés, et aucune augmentation notable de l’offre ne semble prévisible à court terme – malgré toutes les promesses électorales. À l’heure où l’immigration nette redémarre, l’excès de demande de logements va monter. Les obstacles à une augmentation rapide de l’offre de logements – tant pour la location que pour la vente – relèvent principalement du processus d’urbanisme et d’approbation à l’échelle municipale. Les promesses électorales fédérales n’y font rien.