Questions communes (ou non) au sujet des hypothèques.

Vous êtes néophyte en matière d’hypothèques? Vous avez des questions? Nous avons les réponses!

1. Quel est le meilleur taux d’intérêt auquel je suis admissible?
   Votre cote de crédit est un facteur important pour déterminer le taux auquel vous êtes admissible. Plus vous semblez présenter de risque en tant qu’emprunteur, plus votre taux sera élevé. Il faut bien comprendre que le taux n’est PAS l’aspect le plus important de votre prêt hypothécaire, mais il reste très important. Attention toutefois de ne pas sacrifier des privilèges de paiement anticipé ou des options de transfert pour obtenir un taux plus bas. Il s’agit de considérer votre prêt hypothécaire comme un tout, devant satisfaire à vos besoins actuels et à vos besoins futurs.
   
2. Quelle cote de crédit est-ce qu’il faut pour être admissible à un prêt hypothécaire?
   En général, vous êtes considéré comme un bon candidat à un prêt hypothécaire si vous avez une cote de crédit de 680 ou plus. C’est d’autant mieux si vous dépassez les 700, car vous pourrez obtenir des taux plus bas. Presque tout le monde peut obtenir un prêt hypothécaire auprès d’un prêteur traditionnel ou d’un prêteur privé, mais si vous avez une faible cote de crédit, la clé sera le montant de votre mise de fonds. Une mise de fonds assez élevée peut réduire le risque du prêteur, et ainsi ouvrir la voie à des taux plus bas.
   
3. Qu’en est-il si ma cote de crédit n’est pas fameuse?
   Il y a cinq grandes façons dont vous pouvez améliorer une faible cote de crédit.
   • Réduisez vos soldes sur cartes de crédit à moins de 70 % des limites. Un crédit renouvelable comme une carte de crédit peut influer davantage sur la cote de crédit qu’un prêt automobile, une marge de crédit ou d’autres types de dette.
   • Limitez l’utilisation de cartes de crédit. Le fait d’accumuler des soldes considérables et de les rembourser seulement au fil des mois peut nuire à votre cote de crédit. S’il reste un solde à la fin du mois, votre cote en souffre.
   • Vérifiez vos dossiers de crédit. Si vous avez un prêteur qui tarde à signaler les remboursements que vous faites, votre dossier de crédit pourrait paraître négatif. Assurez-vous que tout est à jour, et évitez que d’anciennes factures viennent vous hanter alors que vous les avez payées.
   • Gardez les cartes que vous avez depuis longtemps. Un crédit ancien est un meilleur crédit. Si vous cessez d’utiliser des cartes, les émetteurs peuvent cesser d’actualiser votre dossier. Ces cartes perdent donc leur poids dans la formule déterminant votre cote même si vous les avez eues longtemps. Utilisez vos cartes périodiquement, en remboursant les soldes.
   • Ne laissez pas des erreurs s’accumuler. Contestez toujours toute erreur ou autre situation qui pourrait nuire à votre cote. Si par exemple une facture de cellulaire est inexacte et que le fournisseur ne la corrige pas, vous pouvez la contester en informant le bureau de crédit de la situation.
     
4. Quel est le prêt hypothécaire maximum auquel je peux être admissible?
   Pour vous aider à déterminer le prêt que vous pourriez obtenir, voyez l’appli Mes outils hypothécaires, qui se trouve dans iStore ou Google Play. Cette appli vous aide – entre autres – à effectuer divers calculs pour déterminer le montant que vous avez les moyens d’assumer et quels seront vos paiements mensuels, selon diverses fréquences de paiements. Vous pouvez aussi obtenir une préqualification avec l’appli, avant d’obtenir une préapprobation hypothécaire en règle une fois que vous voudrez commencer à chercher votre maison. L’appli vous aidera à confirmer votre budget et à comprendre vos coûts hypothécaires.
   
5. Combien est-ce que je dois avoir comme mise de fonds?
   La mise de fonds minimum est de 5 % du prix d’achat de la maison. Cependant, il est idéal de mettre 20 % pour éviter d’avoir à souscrire une assurance-prêt hypothécaire et, parfois, pour avoir accès à un meilleur taux d’intérêt.
   
6. Qu’en est-il si je n’ai pas le plein montant de la mise de fonds?
   Il peut être difficile de réunir le montant de la mise de fonds. Heureusement, il y a divers programmes qui vous permettent d’utiliser différentes formes de mise de fonds, comme les remises en argent, un retrait des REER ou un don d’un membre de la famille immédiate.
   
7. Combien est-ce que je devrai payer en frais de clôture? Règle générale, il est recommandé de prévoir au moins 1,5 % du prix d’achat de la propriété (en supplément de la mise de fonds) pour les frais de clôture, tels que : droits de cession immobilière, frais de notaire ou avocat, arpentage, évaluation, assurance titres et inspection de la maison.
   
8. Qu’est-ce qu’un prêteur prend en compte quand il évalue mon admissibilité à un prêt hypothécaire?
   La plupart des prêteurs tiennent compte de cinq facteurs pour déterminer si vous êtes admissible à un prêt hypothécaire :
   • Revenu – Un des premiers éléments est la part de votre revenu total que vous consacrerez à l’habitation. Le prêteur veut savoir si vous avez bien les moyens de payer une maison.
   • Dettes – Un prêteur examinera l’ensemble de vos dettes et des paiements connexes, y compris les paiements pour la maison, mais aussi pour tous les prêts, cartes de crédit, pension alimentaire, etc.
   • Situation professionnelle – Un historique d’emploi stable, idéalement dans le même emploi depuis des années, vous aidera à être approuvé. Cependant, il ne devrait pas y avoir de problème même si votre emploi actuel est récent, tant qu’il n’y a pas eu de période sans revenu dans les deux dernières années.
   • Antécédents de crédit – Un bon crédit est aussi très important pour l’admissibilité à un prêt hypothécaire.
   • La valeur de la propriété que vous voulez acheter – Enfin, le prêteur voudra savoir si la maison vaut bien le prix que vous allez payer.
     
9. Est-ce que je devrais choisir un prêt hypothécaire à taux fixe, ou à taux variable?
   La réponse dépend de votre tolérance au risque. Si vous achetez votre première maison ou si vous avez une limite à ce que vous pouvez aisément consacrer à votre prêt hypothécaire, il est judicieux d’opter pour un taux fixe, avec des paiements connus pendant une période donnée. En revanche, si votre situation financière vous permet de composer avec les fluctuations d’un taux variable, vous pourriez réaliser des économies. Vous pouvez aussi opter pour un taux variable mais effectuer les paiements selon le montant que vous auriez eu à payer si vous aviez un taux fixe. Enfin, il y a des options mitoyennes vous permettant de partager votre prêt hypothécaire, avec une part à taux fixe et une part à taux variable.
   
10. De quel montant seront mes paiements hypothécaires?
    Le montant de vos paiements hypothécaires variera selon divers facteurs, comme le montant de votre hypothèque, le fait que vous ayez ou non une assurance-prêt hypothécaire, votre période d’amortissement, votre taux d’intérêt et la fréquence de vos paiements. L’appli Mes outils hypothécaires, qui se trouve dans iStore ou Google Play, comporte divers calculateurs qui vous aideront à voir vos paiements selon divers scénarios.
    
11. Quelle est la période d’amortissement qui convient le mieux pour moi?
    La période d’amortissement habituellement utilisée pour un prêt hypothécaire est de 25 ans, mais des périodes plus courtes ou plus longues sont possibles. La principale raison de choisir une période d’amortissement plus courte est que vous acquitterez votre hypothèque plus rapidement. De plus, en choisissant de rembourser votre hypothèque sur une période plus courte, vous paierez beaucoup moins d’intérêts sur l’ensemble de la période. Un amortissement plus rapide vous permet aussi d’accumuler plus vite du capital dans votre maison. Le capital est la différence entre le solde hypothécaire et la valeur de votre maison sur le marché. Il est rentable d’opter pour une période d’amortissement plus courte, mais vos mensualités seront plus élevées. Si votre revenu est fluctuant ou si vous achetez une maison pour la première fois et que vous aurez un prêt hypothécaire d’un fort montant, une période d’amortissement plus courte qui vous impose des mensualités plus élevées n’est peut-être pas la meilleure option pour vous.
    
12. Comment est-ce que je peux maximiser mes paiements hypothécaires et être propriétaire de ma maison plus vite?
    La plupart des produits hypothécaires sont assortis de privilèges de remboursement anticipé qui vous permettent de payer jusqu’à 20 % du principal par année civile. Un montant versé en remboursement anticipé aidera à réduire votre période d’amortissement (la durée de votre hypothèque). Une autre façon de liquider votre hypothèque plus rapidement est d’opter pour des paiements aux deux semaines au lieu de mensuels. Au contraire des versements bimensuels (24 versements par année), les versements accélérés aux deux semaines (26 versements par année) permettront non seulement d’acquitter l’hypothèque plus rapidement, mais aussi de réduire sensiblement les intérêts payés sur la durée de l’hypothèque. Avec des paiements accélérés aux deux semaines, vous faites l’équivalent d’un paiement mensuel de plus par année. En plus des options pour augmenter les versements, la plupart des prêteurs offrent la possibilité d’effectuer chaque année un paiement supplémentaire allant jusqu’à 20 % du montant original du prêt.
    
13. Est-ce que je peux faire des remboursements anticipés sur mon prêt hypothécaire, ou est-ce qu’il y aura des pénalités?
    La plupart des prêteurs permettent des versements supplémentaires ou des paiements hypothécaires majorés jusqu’à concurrence d’un maximum donné par année. Cependant, comme chaque prêteur et chaque produit est différent, il faut examiner les dispositions sur les remboursements anticipés avant de signer le contrat hypothécaire. La plupart des produits hypothécaires de base offrant les taux les plus bas ne permettent pas de remboursements anticipés. Aussi, certains prêteurs n’acceptent les paiements supplémentaires qu’à la date anniversaire de votre prêt, alors que d’autres vous permettent d’en faire à volonté jusqu’à concurrence du montant annuel permis.
    
14. Si j’ai une assurance-prêt hypothécaire, est-ce que j’ai besoin d’assurance-vie hypothécaire?
    Oui. L’assurance-vie hypothécaire est une assurance-vie qui permettra à votre famille ou vos personnes à charge de rembourser le prêt hypothécaire s’il vous arrivait quelque chose. L’assurance-prêt hypothécaire protège le prêteur, et les prêteurs exigent que vous l’ayez si vous faites une mise de fonds inférieure à 20 %. L’assurance-vie hypothécaire protège la famille du propriétaire, et non le prêteur.
    
15. Est-ce que mon hypothèque est transférable?
    Les produits à taux fixe sont habituellement assortis d’une option de transfert, et les prêteurs prévoient souvent une pondération : votre taux hypothécaire reste le même sur le montant du prêt qui est transféré à la nouvelle propriété, et le taux courant est appliqué pour le supplément. Avec les prêts hypothécaires à taux variable cependant, le transfert n’est habituellement pas possible. Il faut donc résilier le premier prêt hypothécaire, et payer une pénalité de trois mois d’intérêts. Le montant de cette pénalité peut ou non être remboursé avec le nouveau prêt hypothécaire. L’option du transfert fait habituellement en sorte qu’aucune pénalité ne sera imposée si vous vendez votre propriété actuelle et en achetez une nouvelle, mais il vaut mieux vérifier ce qui en est avec votre professionnel hypothécaire.
    
16. Si je veux faire un changement avant l’échéance de mon prêt hypothécaire, quelles sont mes options?
    La réponse dépend grandement du type de prêt hypothécaire que vous avez et de votre prêteur. Souvent, les prêts hypothécaires à taux fixe sont transférables, mais pas ceux à taux variable. Certains prêteurs vous permettent de transférer votre prêt hypothécaire, mais la vente et l’achat doivent se faire le même jour; d’autres admettent une période plus longue. Tant qu’il ne s’écoule pas trop de temps entre la vente de votre maison actuelle et l’achat de votre nouvelle maison, la plupart des prêteurs vous permettent de transférer le prêt hypothécaire. En d’autres mots, vous conservez votre prêt hypothécaire actuel, et vous y ajoutez les fonds supplémentaires dont vous avez besoin pour acheter la nouvelle maison. Le taux d’intérêt reste le même pour le solde de votre prêt hypothécaire actuel, et le taux du jour s’applique pour les fonds supplémentaires.
    
17. Combien est-ce que je devrai payer en frais de clôture?
    Règle générale, il est recommandé de prévoir au moins 1,5 % du prix d’achat de la propriété (en supplément de la mise de fonds) pour les frais de clôture, tels que : droits de cession immobilière, frais de notaire ou avocat, arpentage, évaluation, assurance titres et inspection de la maison.
    
18. Comment est-ce que je peux m’assurer d’obtenir le meilleur produit hypothécaire et le meilleur taux lors du renouvellement à l’échéance?
    La meilleure façon de vous assurer de recevoir le meilleur produit hypothécaire et le meilleur taux est de faire appel à votre professionnel hypothécaire pour examiner votre produit hypothécaire actuel et votre situation financière, puis faire des recherches sur le marché. Beaucoup de choses peuvent changer pendant un terme hypothécaire. Si vous acceptez d’emblée le renouvellement avec votre prêteur actuel sans consulter votre professionnel hypothécaire, vous pourriez rater l’occasion de profiter d’économies et de nouvelles options.
    
19. Quelles mesures est-ce que je dois prendre pour éviter d’être victime de fraude sur les titres ou de fraude hypothécaire?

Signaux d’alarme pour la fraude hypothécaire :

• On vous offre de l’argent pour utiliser votre nom et vos données de crédit afin d’obtenir un prêt hypothécaire.
• On vous encourage à donner de faux renseignements sur une demande de prêt hypothécaire.
• On vous demande de laisser en blanc les lignes de signature et d’autres passages importants de votre demande de prêt hypothécaire.
• Le vendeur ou un conseiller en placements vous décourage de visiter ou d’inspecter la propriété que vous allez acheter.
• Le vendeur ou le promoteur immobilier vous remet de l’argent lors de la clôture, et vous n’en informez pas votre prêteur.
• Malheureusement, pour la fraude sur les titres, le seul signal d’alarme apparaît quand votre prêt hypothécaire devient mystérieusement délinquant et le prêteur entame une procédure de saisie.

Moyens de vous protéger contre la fraude sur les titres :

• Visitez toujours en personne la propriété que vous allez acheter. Vérifiez les propriétés à vendre dans le même quartier, et comparez les caractéristiques, les dimensions et l’emplacement pour déterminer si le prix demandé semble raisonnable.
• Assurez-vous que votre représentant est un courtier immobilier autorisé.
• Méfiez-vous d’un courtier immobilier ou d’un courtier hypothécaire qui a un intérêt financier dans la transaction.
• Demandez une copie du titre foncier, ou rendez-vous au bureau d’enregistrement et demandez une recherche de titre. Dans l’offre d’achat, incluez l’option de faire évaluer la propriété par un évaluateur désigné ou accrédité.
• Insistez sur une inspection de la maison, pour vous éviter d’acheter une maison qui par exemple a été rénovée seulement en surface ou a été utilisée pour cultiver de la marijuana ou fabriquer de la métamphétamine.
• Demandez de voir les reçus pour les rénovations récentes. Quand vous versez un montant en acompte, assurez-vous qu’il est protégé en étant détenu « en fiducie ».
• Envisagez de souscrire une assurance titre.