Les avantages de l’accés à la propriété.
Ainsi, vous avez d’utiliser votre pouvoir d’achat sur le marché canadien et vous voulez acheter une maison. Félicitations! Vous faites un pas important en vue d’assurer votre avenir.
En tant que propriétaire d’une maison, vous pourrez bénéficier d’avantages notables :
- La propriété de la maison est la plus grande source d’économies pour les ménages canadiens.
- Vos paiements servent à accumuler du capital (au contraire des loyers, quand votre argent va au propriétaire de l’immeuble).
- Le capital que vous acquérez dans votre maison peut servir de garantie pour obtenir des prêts.
- Le rendement de l’investissement est substantiel. Le prix moyen d’une maison en vente au Canada a augmenté chaque année depuis 1998.
- Alors que d’autres placements peuvent être volatils, l’investissement dans l’immobilier est une façon sûre d’utiliser votre argent durement gagné.
Acheter une maison n’est pas seulement une affaire de capital et d’investissement. C’est préparer l’avenir. Les chiffres sont importants : vous devez savoir ce qu’est un prêt hypothécaire et à combien vous êtes admissible (et combien vous avez les moyens d’assumer). Cependant, les chiffres ne sont pas tout. En cette époque de changement, alors que le coût de la vie augmente sans cesse, le fait d’avoir du capital dans votre maison sur lequel vous pouvez compter peut être déterminant pour votre qualité de vie. De plus, être propriétaire de votre maison vous donnera un motif de fierté, un sentiment de sécurité et la liberté d’aménager votre logement exactement à votre façon – sans avoir à demander de permission d’un conseil d’administration de condo ou d’un propriétaire. Emménager dans votre premier appartement ou franchir le pas et emménager dans votre première maison, voilà qui est une étape marquante dans une vie!
Maintenant, aussi impatient que vous soyez d’aboutir, vous avez sans doute des questions. Nous aborderons certains éléments qu’il importe de connaître en ce qui concerne l’achat d’une maison, pour que votre expérience se passe le mieux possible – et vous apporte le meilleur résultat possible en fonction de vos besoins!
Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire?
Nombreux sont ceux qui ne savent pas réellement ce qu’est un prêt hypothécaire. Vous n’avez peut-être jamais pensé que vous en auriez un, ou vous n’avez jamais posé la question. Pas de problème : nous avons les réponses.
Pour simplifier, un prêt hypothécaire est un prêt pour une maison ou autre propriété foncière. La maison ou le terrain sert de garantie pour le cas où le prêt ne pourrait pas être remboursé. Une hypothèque est enregistrée comme acte juridique à cette fin. Un prêt hypothécaire peut être obtenu auprès d’une variété de sources, y compris les banques, les caisses populaires et les prêteurs alternatifs, soit directement, soit par l’entremise d’un courtier hypothécaire.
Termes hypothécaires
| Principal | Le principal est le montant qui est emprunté. |
| Taux d’intérêt | Comme pour tout prêt (carte de crédit, marge de crédit, etc.), un prêt hypothécaire est assorti de frais d’intérêt. C’est le prix à payer au prêteur pour qu’il fournisse les fonds empruntés. Le montant d’intérêt à payer dépend du taux d’intérêt, qui peut varier selon les conditions du prêt hypothécaire et le dossier de crédit de l’emprunteur. |
| Paiements hypothécaires | Les paiements hypothécaires peuvent être prévus à différentes fréquences : mensuelle, bi-mensuelle (deux fois par mois), aux deux semaines, accélérée aux deux semaines ou hebdomadaire. Ils sont versés au prêteur. Ces paiements comprennent à la fois une partie servant au remboursement du principal et une partie servant à payer les intérêts. |
| Période d’amortissement | La période d’amortissement est le nombre d’années que vous prendrez pour rembourser la totalité du prêt hypothécaire. Elle est choisie au moment où vous obtenez l’approbation du prêt. Avec une période d’amortissement plus longue, le montant des paiements est inférieur, mais le total des intérêts sera plus élevé parce que vous prendrez plus de temps pour finir de rembourser. La période d’amortissement se situe habituellement entre 15 ans et 30 ans. |
| Terme | Le terme est la durée du contrat hypothécaire entre vous et le prêteur. Le taux et le montant des paiements varient selon la longueur du terme. Le plus souvent, le terme est de 5 ans, mais il peut être de 1 à 10 ans. En général, un terme plus long est soumis à un taux d’intérêt plus élevé. Avec un prêt hypothécaire « à taux fixe », le taux d’intérêt reste le même jusqu’à l’échéance du terme.Avec un taux d’intérêt « à taux variable », le taux d’intérêt est ajusté de temps à autre selon les conditions du marché. |
| Échéance | L’échéance est la fin du terme. À ce moment, vous pouvez rembourser le solde du principal, ou renégocier le prêt hypothécaire en fonction des taux d’intérêt du moment. À noter : Si vous choisissez de rembourser ou de renégocier un prêt hypothécaire avant l’échéance, vous pourriez avoir à payer des pénalités. |
À quel montant est-ce que je suis admissible, et combien est-ce que je peux me permettre d’emprunter?
Un des plus grands facteurs dans l’achat d’une maison est le montant du prêt hypothécaire que vous pouvez obtenir, c’est-à-dire le montant auquel vous êtes admissible et le montant que vous avez les moyens d’assumer.
Pour déterminer à quel montant vous êtes admissible, les banques utilisent des ratios liés à la part de vos revenus qui peuvent servir à rembourser la dette. Ces ratios sont appelés amortissement brut de la dette (ABD) et amortissement total de la dette (ATD).
Si vous craignez que ce soit compliqué, nous expliquons tout ci-dessous.
Amortissement brut de la dette (ABD)
Le premier ratio, l’amortissement brut de la dette (ABD), est le pourcentage de revenu brut nécessaire pour couvrir les coûts du logement. Si vous demandez un prêt hypothécaire assuré (avec une mise de fonds inférieure à 20 % du prix d’achat), la limite est un ABD de 32 %. Pour les prêts hypothécaires non assurés (mise de fonds d’au moins 20 %), la limite est un ABD de 39 %.
Pour faire le calcul, vous faites la somme de toutes les dépenses mensuelles liées au logement (versements hypothécaires, impôts fonciers, services publics et frais de condo, s’il y a lieu), et vous la divisez par votre revenu mensuel brut. Le résultat est l’ABD.
| Revenu mensuel brut | 4500 $ |
| Paiement hypothécaire | 1000 $ |
| Impôts fonciers | 200 $ |
| Frais de chauffage | 150 $ |
| Total des dépenses | 1350 $ |
| Amortissement brut de la dette (ABD) | 30 % |
Un ABD de 30 % est en deçà de la limite, donc le prêt serait approuvé.
Amortissement total de la dette (ATD)
Le deuxième ratio qu’utilisent les banques est l’amortissement total de la dette (ATD). Il correspond au pourcentage de votre revenu brut nécessaire pour couvrir les frais de logement (comme l’ABD), mais aussi toutes autres dettes. Pour un prêt hypothécaire assuré (mise de fonds inférieure à 20 %), la limite est un ATD de 40 %, et pour un prêt hypothécaire non assuré (mise de fonds d’au moins 20 %), un ATD de 44 %.
Pour faire le calcul, vous faites la somme de toutes les dépenses mensuelles liées au logement (versements hypothécaires, impôts fonciers, services publics et frais de condo, s’il y a lieu) et à toutes autres dettes (cartes de crédit, prêts personnels, prêts d’étudiant, prêt automobile ou marge de crédit), et vous la divisez par votre revenu mensuel brut. Le résultat est l’ATD.
| Revenu mensuel brut | 4500 $ |
| Paiement hypothécaire | 1000 $ |
| Impôts fonciers | 200 $ |
| Frais de chauffage | 150 $ |
| Remboursement de prêt d’étudiant | 100 $ |
| Paiement sur un prêt automobile | 300 $ |
| Total des dépenses | 1750 $ |
| Amortissement total de la dette (ATD) | 39 % |
Un ATD de 39 % est bien en deçà de la limite, donc le prêt serait approuvé.
La déclaration de votre revenu
Pour obtenir l’approbation d’un prêt hypothécaire, vous devez déclarer votre revenu pour que la banque puisse le comparer à vos dépenses et calculer les ratios décrits ci-dessus.
Si vous êtes à l’emploi d’une entreprise, vous fourniriez une déclaration indiquant soit le salaire brut garanti OU la rémunération moyenne des deux dernières années, si vous touchez des primes ou des commissions au-delà de votre salaire garanti. Si les chiffres de l’année la plus récente sont plus bas, c’est ces chiffres qui seront utilisés au lieu de la moyenne.
Si vous êtes travailleur autonome, vous déclarez votre revenu moyen des deux dernières années, selon la ligne 150 de votre déclaration d’impôt. Il faut noter qu’il y a des programmes de prêts pour les travailleurs autonomes dont la moyenne sur deux ans est insuffisante pour qu’ils obtiennent l’approbation. Demandez à votre courtier hypothécaire!
Agissez judicieusement!
Il y a des cas où l’acheteur d’une maison est admissible à un prêt supérieur à ses besoins. Ne cédez pas à la tentation! Surtout pour une première maison, il est crucial de s’en tenir au budget correspondant à ses moyens, plutôt que le dépasser simplement parce que vous pouvez obtenir un prêt plus important. L’essentiel est que vos paiements restent raisonnables et abordables. Vous aurez toujours le loisir de passer à une plus grande maison à l’avenir!