L’art du levier financier.

Pour certains, posséder une seule propriété et avoir une seule hypothèque est déjà bien assez à gérer. Cependant, il n’y a peut-être pas de meilleur moyen d’accroître son avoir net qu’avec l’immobilier. L’achat d’une première maison peut ouvrir la voie à l’acquisition de multiples immeubles de placement. Vous pensez peut-être qu’il est impossible de bâtir un empire immobilier à partir de la valeur de votre modeste demeure. Eh bien d’accord, peut-être pas un empire. Mais vous pouvez très bien tirer parti de votre avoir net dans votre maison et, en faisant un investissement judicieux, obtenir un rendement bien supérieur qu’avec un portefeuille boursier.

La plupart des gens ont appris qu’ils doivent éviter l’endettement, et ne sont pas tentés d’utiliser la valeur nette de leur maison pour acheter un immeuble de placement. C’est qu’ils ne tiennent pas compte de l’art du levier financier.

Si vous utilisez l’avoir que vous avez accumulé dans votre résidence principale pour acheter un immeuble de placement, n’oubliez pas que vos frais d’intérêt sont déductibles de votre revenu imposable. Du reste, vous achetez un actif appelé à prendre de la valeur. Or, un portefeuille de biens immobiliers vaut largement un portefeuille de valeurs boursières. Est-ce pour vous? Vous ne le savez peut-être pas, mais il n’est pas nécessaire de gagner un revenu dans les six chiffres pour entrer dans le jeu.

Essentiellement, il faut seulement que vous vouliez utiliser plus judicieusement votre capital. Avant de vous engager sur cette voie, il y a quelques éléments à prendre en compte.

Pour un immeuble de placement, la mise de fonds minimum passe de 5 % à 20 ou 25 %. Le revenu de location de la propriété peut être utilisé dans le calcul de l’amortissement de la dette pour votre demande de prêt hypothécaire. Certains prêteurs ont par ailleurs une exigence quant à votre valeur nette liquide hormis la propriété.

Pour vous assurer que vous tirez le meilleur parti possible de votre immeuble de placement, pensez aux facteurs suivants :

Est-ce qu’il y a des possibilités d’emploi dans le quartier?

Statistique Canada fournit des données fiables et à jour sur les tendances du marché. Tenez-vous au courant de l’actualité : si vous apprenez qu’une grande entreprise va s’installer dans les environs, vous saurez que des familles voudront le faire aussi. Si vous êtes tenté par un immeuble dans une ville universitaire ou à proximité d’une base militaire, vous pouvez compter qu’il y aura toujours une demande de logements locatifs.

Où est-ce que la propriété est située?

L’accès piétonnier est un critère très important pour la plupart des locataires. Quelle est la proximité des écoles, des hôpitaux, des transports en commun, des épiceries? Cherchez des propriétés près du centre, où la demande sera plus forte. Quels sont les loyers moyens dans le secteur? Le loyer que vous recevrez est un revenu essentiel. Vous pouvez vérifier quels sont les loyers moyens dans le secteur en visitant le site de Statistique Canada ou de l’Indice du logement locatif canadien.

Est-ce que le quartier est sûr?

Encore une fois, Statistique Canada (www.statcan.gc.ca) est une référence pour les statistiques sur le crime dans le secteur. Ou encore, rendez-vous au service de police local et renseignez-vous à la source. Rappelez-vous qu’aujourd’hui, les locataires font leurs recherches aussi. Ils veulent les mêmes renseignements, et ils prennent leurs décisions selon ce qu’ils découvrent.

Est-ce qu’il y a des commodités à proximité?

Renseignez-vous sur les commodités à proximité, comme le transport en commun, une piscine ou un centre communautaire, un centre commercial, un parc à chiens, et ainsi de suite. La demande à l’égard de certaines commodités varie selon la région. Les familles ont des besoins différents des jeunes professionnels.

Est-ce qu’il y a des projets immobiliers futurs dans le secteur?

Parfois, vous en apprendrez beaucoup simplement en vous promenant dans le quartier. Est-ce qu’il y a des maisons, des condos ou des magasins inoccupés? Est-ce qu’il semble y avoir beaucoup de nouvelle construction? Souvent, dans un quartier sur le point de s’embourgeoiser, la valeur des immeubles de placement peut augmenter rapidement.

Est-ce qu’il y a beaucoup de propriétés sur le marché?

Renseignez-vous sur les tendances du marché depuis quelques années. Examinez l’évolution du taux de vacance (votre agent immobilier pourra vous fournir cette information). Assurez-vous que vous pourrez supporter les paiements hypothécaires pendant une période où vous n’auriez pas de locataires.

Un courtier des Centres hypothécaires Dominion qui possède l’expérience et les connaissances pertinentes en matière de financement d’immeubles locatifs peut être une précieuse ressource.