Il y a toujours une autre solution.
Dans le processus d’approbation d’un prêt hypothécaire, il y a de nombreux facteurs qui entrent en ligne de compte, et ce n’est pas tous les demandeurs qui sont admissibles. Quelles sont les options si les banques disent « non »?
Quand les prêteurs conventionnels (comme les banques et les caisses populaires) refusent d’accorder un prêt hypothécaire, il peut être facile de se laisser décourager. Pourtant, il y a toujours une autre solution. C’est ce que peuvent offrir des prêteurs alternatifs.
Qu’est-ce qu’un prêteur alternatif?
Les grandes banques, les prêteurs spécialisés et les caisses populaires – qu’on appelle parfois les « prêteurs A » – sont considérés comme les prêteurs de référence dans le secteur hypothécaire, mais certains emprunteurs n’ont d’autre choix que d’envisager d’autres options de financement.
Si vous cherchez à obtenir un prêt hypothécaire, mais que votre cote de crédit est défavorable pour une raison ou l’autre et que les grandes institutions ne vous avanceront pas d’argent, vous vous trouvez sur le marché des « prêteurs alternatifs » ou « prêteurs B ».
Comme dans le secteur des prêteurs A, il y a diverses entreprises actives dans le secteur des prêteurs B. Par exemple, il y a les sociétés de placement hypothécaire (ou SPH). Comme les grandes banques, les SPH sont réglementées, elles ont des actionnaires et un conseil d’administration, et elles fonctionnent comme une entreprise typique. La Banque Équitable et Home Capital sont des exemples d’institutions qui offrent des options alternatives.
Les prêteurs alternatifs répondent aux besoins de personnes qui n’ont pas de bons antécédents de crédit ou de revenu garanti (p. ex., de nouveaux immigrants ou des travailleurs autonomes). Ces prêteurs ont souvent des critères plus souples pour l’admissibilité, mais, en contrepartie, ils demandent des taux d’intérêt plus élevés.
Pourquoi peut-il être nécessaire de recourir à un prêteur alternatif?
- Montants dus à l’ARC
- Problèmes concernant le revenu, p. ex., revenu non traditionnel tel que de travail autonome
- Problèmes concernant le crédit, p. ex., faible cote de crédit, retards de remboursement, prêt hypothécaire actuel, voire faillites
- Autres privilèges sur le titre
- Situation de saisie
- Possibilités/besoins de financement particuliers
Prêteurs privés ou non réglementés
Au-delà des prêteurs B, il y a encore une autre option : les prêteurs privés ou non réglementés. Il peut s’agir simplement de particuliers qui ont de l’argent à investir. Ces prêteurs ne sont réglementés par aucun organisme. Leurs taux et leurs frais peuvent être assez élevés.
Les prêteurs privés ou non réglementés n’ont pas à soumettre l’emprunteur à un test de résistance. Souvent, ils utilisent des taux plus bas pour déterminer l’admissibilité. Par conséquent, il peut être beaucoup plus facile d’être approuvé pour un prêt qu’auprès d’une caisse populaire ou d’une banque traditionnelle.
Cependant, comme avec les prêteurs B, il est vital d’examiner soigneusement la proposition d’un prêteur non réglementé. Les taux d’admissibilité plus bas ont en général un prix, à savoir des pénalités ou des taux d’intérêt plus élevés.
Services hypothécaires Plan B
Cole Hennig, président de Plan B Mortgage Services, explique qu’il traite habituellement avec des clients qui sont des travailleurs autonomes, qui ont des problèmes de solvabilité et une cote de crédit inférieure à 650. Certains ont des difficultés à prouver leur revenu. Ils peuvent être à la recherche d’une deuxième hypothèque ou d’un moyen de conserver leur maison. Souvent, ils ont vécu un événement, comme une perte d’emploi ou un accident de travail, qui les a contraints à s’endetter.
L’objectif du recours à un prêteur alternatif, selon M. Hennig, est de se remettre en règle auprès d’un prêteur conventionnel. Plan B travaille avec ses clients, offrant une évaluation détaillée de leur situation et des outils pour réparer leur crédit. Cependant, M. Hennig insiste que ses clients doivent avoir un plan pour se sortir du marché des prêteurs B.
« Habituellement, nous voyons des gens qui ont eu un coup dur, dit-il, et nous nous employons à leur trouver une solution immédiate. Si toutefois il n’y a pas une autre solution pour la suite, c’est inutile. Nous ne faisons pas une transaction si nous ne voyons pas comment elle aidera le client à se rétablir. »
En pareil cas, explique M. Hennig, il faut prévoir une franche discussion avec le client, et peut-être lui conseiller de vendre sa maison pour éviter une saisie.
Considérations relatives aux prêts hypothécaires alternatifs
En raison de la nature du secteur des prêteurs B, il est important d’examiner soigneusement les conditions des produits hypothécaires, pour éviter de se retrouver avec des taux inabordables.
Avant d’envisager un prêt hypothécaire alternatif, il faut se poser quelques questions :
- Qu’est-ce qui m’empêche d’être admissible à un prêt hypothécaire?
- Combien de temps me faudrait-il pour rectifier la situation et devenir admissible à un prêt hypothécaire?
- Combien est-ce que je pourrais affecter aujourd’hui à une mise de fonds?
- Est-ce que je peux attendre d’être admissible à un prêt hypothécaire ordinaire, ou est-ce que je tiens à acheter une maison immédiatement?
Si vous vous préparez à prendre un prêt hypothécaire en raison d’une cote de crédit très défavorable ou parce que vous ne pouvez pas attendre d’être admissible auprès d’un prêteur traditionnel, il y a cinq autres questions que vous devriez poser en examinant toute proposition de prêt hypothécaire alternatif :
- Quel est le taux d’intérêt?
- Quelle est la pénalité si je rate un paiement? Comment les pénalités sont-elles calculées? Quelle est la pénalité pour résiliation du prêt hypothécaire?
- Est-ce qu’il y a des privilèges de remboursement anticipé? Par exemple, pouvez-vous faire des paiements plus élevés chaque mois sans avoir de pénalités à payer?
- Quel est le montant de chaque paiement hypothécaire mensuel?
- Qu’est-ce qu’il y a dans le texte en petits caractères?
Dans le secteur des prêts alternatifs, les choses sont parfois un peu complexes. Demander conseil à un courtier hypothécaire vous assurera de prendre la meilleure décision. Un courtier qualifié peut vous aider à trouver divers produits hypothécaires alternatifs, il examinera les taux et les conditions, et il vous aidera à trouver le produit qui répond le mieux à vos besoins.