Une équipe de choc pour l’achat de votre maison.
Professionnel hypothécaire
L’agent immobilier est souvent considéré comme la personne la plus importante, mais si vous achetez une nouvelle maison, c’est votre professionnel hypothécaire qui prime. Voilà qui est d’autant plus vrai pour quelqu’un qui veut se préqualifier pour un prêt hypothécaire avant de chercher sa maison de rêve. La préqualification vous aide à établir votre budget, et elle peut aussi vous garantir un taux jusqu’à 120 jours, pendant que vous cherchez la maison qu’il vous faut.
En ce qui concerne le choix d’un professionnel pour monter le financement hypothécaire, il y a récemment eu une tendance à privilégier un courtier hypothécaire. De nombreuses banques réduisent leur personnel et centralisent leurs activités pour réaliser des économies. Cela ne change rien aux opérations financières courantes, mais peut créer des problèmes quand il s’agit de discuter d’un contrat hypothécaire.
Vous ne savez peut-être pas grand-chose au sujet des courtiers hypothécaires, mais ils sont de plus en plus populaires parce qu’ils fournissent un service de choix et des conseils objectifs. En outre, au contraire d’un représentant bancaire, qui souvent passe d’une succursale à l’autre, un spécialiste hypothécaire travaille en vue de créer des liens à vie avec ses clients. Le dévouement des courtiers hypothécaires envers leurs clients et leur situation unique dans le marché hypothécaire leur permet souvent de trouver des taux plus bas pour leurs clients et de fournir le meilleur plan possible pour assurer le succès financier de leurs clients.
Une des raisons pour lesquelles les courtiers hypothécaires peuvent trouver de si bonnes solutions pour leurs clients en ce qui concerne les taux d’intérêt est qu’ils travaillent indépendamment de toute institution financière. Les banques ont uniquement accès à leurs propres taux. Les courtiers hypothécaires ont accès à DAVANTAGE de taux et de prêteurs qu’une banque. Un courtier hypothécaire typique a accès à plus de 90 prêteurs! Il peut ainsi chercher pour vous l’option la plus abordable sur le marché et ainsi vous permettre d’économiser du temps et de l’argent sur le long terme.
Non seulement le courtier hypothécaire fait-il toutes les recherches pour vous ET vous fait-il économiser des frais d’intérêts, mais en plus ses services sont presque toujours sans frais pour l’acheteur! La raison en est que les courtiers hypothécaires sont payés directement par les prêteurs. Que demander de plus? De meilleurs taux, un service personnalisé, de la souplesse et un choix de produits, sans qu’il vous en coûte. Certains pensent que des honoraires sont intégrés aux versements, mais il n’en est rien. Pour les banques, il revient 40 % moins cher d’arranger une hypothèque par l’entremise d’un courtier que par une succursale, puisqu’il n’y a rien à payer si la banque n’obtient pas la clientèle d’un consommateur. C’est le courtier hypothécaire qui supporte entièrement le coût de ses activités, et la banque paie uniquement pour le privilège d’obtenir votre clientèle.
Un courtier hypothécaire entretient des liens avec de nombreux agents immobiliers, et peut donc vous recommander un agent immobilier qualifié pour vous aider dans l’achat de votre maison.
Qui peut financer votre hypothèque?
Les courtiers hypothécaires ont accès à une variété de prêteurs, de sorte qu’ils peuvent vous aider à obtenir les meilleurs taux. Mais qui sont ces prêteurs?
Banques
Une banque est une institution financière qui accepte des dépôts, prête de l’argent et transfère des fonds. Les banques sont des sociétés publiques qui versent des bénéfices déclarés à leurs actionnaires et qui sont réglementées par le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF), un organisme du gouvernement fédéral. La plupart des Canadiens connaissent les cinq grandes banques : Banque de Montréal, Banque de Nouvelle-Écosse, Banque Canadienne Impériale de Commerce, Banque Royale et TD Canada Trust. Les grandes banques constituent une excellente option pour un prêt hypothécaire à taux variable, et elles imposent des pénalités moins élevées si vous devez résilier votre contrat hypothécaire. Pour les prêts hypothécaires à taux fixe cependant, la pénalité peut être assez conséquente en comparaison avec d’autres types de prêteurs.
Caisses populaires ou autres coopératives de crédit
Les caisses populaires, comme les banques, acceptent des dépôts, prêtent des fonds et font des transferts. Il y a toutefois d’importantes différences.
Une caisse populaire est dirigée par un conseil d’administration auquel sont élus des membres de la communauté. Les caisses populaires sont des organisations locales et communautaires. Elles sont soumises à une réglementation provinciale, alors que c’est une réglementation fédérale pour les banques.
Un grand avantage à obtenir un prêt hypothécaire auprès d’une caisse populaire plutôt que d’une banque est que la caisse populaire n’est pas soumise aux récents changements concernant le « test de résistance » pour les prêts hypothécaires non assurés (sauf au Québec). Le test de résistance est imposé par la réglementation fédérale, alors que les caisses populaires relèvent de la réglementation provinciale. Il reste que votre capacité de rembourser votre dette sera vérifiée, mais sans nécessairement l’épreuve du taux d’intérêt majoré.
Par ailleurs, si vous devez résilier votre contrat hypothécaire, la façon dont une caisse populaire calcule les pénalités est habituellement plus clémente. Enfin, si un client connaît des problèmes de crédit, une caisse populaire sera souvent plus compréhensive qu’une grande banque.
Prêteurs spécialisés
Un prêteur spécialisé est une entité financière qui se concentre sur le crédit à la consommation, les prêts hypothécaires résidentiels ou une seule catégorie d’assurance. Les prêteurs spécialisés n’ont habituellement pas de succursales. Ils sont accessibles principalement par l’entremise d’un courtier hypothécaire. Un consommateur peut trouver divers avantages à traiter avec un prêteur spécialisé.
En particulier, ces entreprises offrent habituellement des taux d’intérêt plus bas, et leur façon de calculer les pénalités peut être plus avantageuse pour le client. Leur plus grande faiblesse est qu’elles ne jouissent pas de la même notoriété et de la même confiance qu’une banque. Il faut toutefois noter que les grands investisseurs dans les prêteurs spécialisés sont les grandes banques, ce qui est rassurant.
Prêteurs alternatifs
Si pour une raison ou une autre vous ne pouvez pas obtenir l’approbation d’un prêt hypothécaire auprès des prêteurs traditionnels, il y a une autre option : les « prêteurs B ». Ces prêteurs alternatifs ou secondaires représentent presque 10 % du volume de transactions hypothécaires! Cela dit, il y a quelques éléments à prendre en compte.
D’abord, les prêteurs alternatifs demandent souvent des taux d’intérêt plus élevés que les prêteurs A, car ils acceptent davantage de risque. En outre, la plupart des prêteurs B demandent des frais initiaux de 1 % du montant du prêt. Cependant, si vous n’avez pas d’autre option, ils offrent un moyen viable d’obtenir l’approbation d’un prêt hypothécaire.
Les courtiers hypothécaires ont accès à nombre de prêteurs hypothécaires non traditionnels (prêteurs B) qui offrent d’excellentes solutions au-delà des options des prêteurs traditionnels à succursales. Quand un prêt hypothécaire est monté par l’entremise d’un courtier avec un prêteur A, les frais sont couverts directement par le prêteur. Cependant, il faut savoir qu’il peut y avoir des frais de courtier quand on fait appel à un prêteur alternatif.
Qu’est-ce qu’un prêteur doit savoir?
Avant qu’un prêt hypothécaire puisse être approuvé, votre prêteur ou votre courtier hypothécaire doit obtenir divers renseignements.
Revenu et stabilité d’emploi
La première chose que votre courtier hypothécaire ou votre prêteur demandera, c’est des renseignements sur votre revenu et la stabilité de votre emploi.
Votre revenu déterminera combien vous pouvez emprunter. Dans la plupart des cas, pour une personne salariée, c’est 35 % du revenu brut qui est utilisé pour déterminer combien elle peut emprunter, en tenant compte des paiements hypothécaires, des impôts fonciers et des frais d’entretien. L’ensemble des autres dettes (p. ex., prêt automobile, cartes de crédit, marges de crédit) ne doit pas dépasser 7 % de plus de votre revenu brut.
Il faut aussi savoir qu’il est important de rester auprès du même employeur jusqu’à la conclusion du processus d’achat d’une maison. Tout changement d’emploi ou de revenu peut entraîner un arrêt ou un retard dans le processus d’approbation hypothécaire.
Antécédents de crédit
Vos antécédents de crédit et votre cote de crédit sont utilisés pour voir dans quelle mesure vous payez vos comptes à temps. Pour avoir un excellent pointage de crédit, conservez en tout temps un solde sur les cartes de crédit inférieur à 30 % de la limite totale des cartes – et effectuez les versements voulus chaque mois. Une cote de crédit supérieur à 680 signifie que vous êtes en bonne posture pour obtenir du financement. Si le score est inférieur, les taux d’intérêt seront plus élevés, ou il sera plus difficile d’obtenir un prêt hypothécaire.
Si vous êtes néophyte en matière de crédit, sachez qu’il y a la règle 2-2-2. Les prêteurs aiment voir deux formes de crédit renouvelable – comme des cartes de crédit – avec des limites d’au moins 2000 $, et un dossier de versements en ordre depuis deux ans.
Que devez-vous faire une fois que votre offre est acceptée?
Une fois que vous avez fait une offre sur votre maison de rêve et qu’elle a été acceptée, il reste quelques étapes pour boucler votre prêt hypothécaire.
Confirmation du revenu
Fournir au prêteur des renseignements sur votre revenu en vue de votre préapprobation aide à établir votre budget et à déterminer combien vous pouvez emprunter. Quand vous serez prêt à boucler le prêt hypothécaire, vous devrez confirmer les renseignements. Pour les personnes salariées, il s’agit de fournir une lettre d’emploi, le plus récent bordereau de paie et les deux derniers avis de cotisation de Revenu Canada.
Confirmation de la mise de fonds
Le prêteur vous demandera de prouver la source de votre mise de fonds. Vous devrez fournir, par exemple, des relevés bancaires, relevés de REER ou relevés de transactions boursières pour les trois derniers mois. S’il y a des dépôts importants, vous devrez sans doute en préciser la source. Vous devrez aussi démontrer que vous avez accès à des fonds représentant 1,5 % du prix d’achat, en plus de la mise de fonds, pour couvrir des frais de clôture tels que frais juridiques, assurance titres, rajustement des impôts fonciers et droits de cession immobilière.
Contrat d’achat-vente
Vous devrez fournir une copie du contrat d’achat-vente, qui est l’offre acceptée sur la maison que vous entendez acheter, ainsi qu’une copie de la fiche descriptive MLS. Le contrat d’achat-vente doit être accompagné d’une déclaration du propriétaire vendeur et d’une déclaration des frais de copropriété, s’il y a lieu.
Agent immobilier
Un agent immobilier est un allié essentiel dans l’achat d’une maison. Dans le marché immobilier d’aujourd’hui, la concurrence est vive et il peut être difficile de s’y retrouver SANS l’aide d’un agent immobilier.
Une des raisons pour lesquelles un agent immobilier est un acteur essentiel dans l’achat d’une maison, c’est qu’il peut vous faire découvrir des propriétés qui n’apparaîtront jamais sur les sites Web immobiliers! Il peut aussi vous renseigner sur des maisons qui vont être mises en vente, avant qu’elles ne soient inscrites.
Par-dessus tout cependant, un agent immobilier comprend les tenants et les aboutissants de l’achat d’une maison, et il peut vous guider de sorte que vous meniez à bien votre projet d’achat de maison, depuis la première visite jusqu’à l’acceptation de votre offre d’achat.
Inspecteur en bâtiment
Quand la concurrence est vive sur le marché, il peut être plus difficile d’effectuer une inspection préalable de la maison, mais il est hautement recommandé de le faire. Une inspection est importante pour s’assurer que la maison ne présentera pas des surprises une fois la vente bouclée. Un inspecteur peut déterminer ce qu’il y a derrière les murs, repérer tout signe de moisissures, d’infiltration d’eau ou de filage désuet qui pourraient un jour vous coûter cher. Un inspecteur compétent peut vous être recommandé par votre courtier hypothécaire ou votre agent immobilier, qui peuvent connaître diverses options fiables.
Les gens supposent souvent que l’inspection d’une maison n’intéresse que l’acheteur, mais ce n’est pas toujours le cas. Le vendeur aussi peut avoir avantage à demander une inspection. Tout problème qui serait révélé par une inspection effectuée à la demande de l’acheteur peut entraîner des retards et faire avorter une transaction. Ainsi, une inspection effectuée par un inspecteur agréé avant même la mise en vente d’une maison peut faire gagner du temps et assurer d’avance le bon déroulement de la transaction.
Avocats ou notaires
Au moment de boucler le financement et l’achat d’une maison, un avocat ou notaire doit établir la documentation voulue et l’enregistrer. Comme la visite auprès de l’avocat ou notaire est l’ultime étape du processus, il est extrêmement important qu’elle se passe bien. Les courtiers hypothécaires peuvent recommander des avocats ou notaires compétents en matière immobilière, qui aideront à faciliter le processus.