Les données quelconques de mars sur le marché du logement recèlent des signes d’un printemps vigoureux.

L’activité sur le marché du logement se renforcera nettement en avril, selon des signes récents

L’Association canadienne de l’immobilier (ACI) a annoncé aujourd’hui que les ventes résidentielles nationales étaient plutôt stables en mars, alors que les nouvelles inscriptions chutaient et que les prix stagnaient. Les analystes de l’ACI sont convaincus que l’activité récente augure d’un renforcement des marchés du logement pour le reste de l’année.

Il y a une importante demande refoulée de logements en raison de la croissance démographique rapide et de la crainte des acheteurs d’une première propriété que les prix augmenteront nettement quand la Banque du Canada réduira les taux d’intérêt. En outre, le gouvernement fédéral a révélé que son budget du 16 avril offrira de nouveaux incitatifs pour les acheteurs d’une première propriété. La ministre des Finances a déjà annoncé le retour de l’amortissement sur 30 ans pour les prêts hypothécaires assurés des acheteurs d’une première propriété acquérant une nouvelle construction. Bien que la portée en soit plus limitée qu’il n’y paraît, étant entendu que les préventes demandent habituellement une mise de fonds de 20 %, l’association des constructeurs d’habitations est assez enthousiaste.

De plus, les restrictions sont allégées pour le Régime d’accession à la propriété, permettant aux nouveaux acheteurs de retirer 60 000 $ de leurs REER, au lieu de 35 000 $ (plafond qui était toutefois rarement atteint), tout en laissant cinq ans, au lieu de deux, pour commencer à les rembourser.

Ottawa offre aussi une aide aux propriétaires représentant des risques, incitant les prêteurs à travailler avec ces ménages pour abaisser les versements « à un montant qu’ils peuvent se permettre, aussi longtemps qu’ils en ont besoin » en permettant un prolongement de l’amortissement. Le ministère des Finances encourage les prêteurs à commencer à discuter avec ces ménages deux ans avant leur prochain renouvellement. Il pourrait en découler d’importantes conséquences imprévues. Par exemple, qu’arrivera-t-il au marché des titres hypothécaires résidentiels et autres investissements dans des prêts hypothécaires? Également, la concurrence en est réduite puisque les refinancements sont découragés, et le coût des emprunts pourrait augmenter pour tous.

Ottawa n’a jamais été très attentive aux effets secondaires de ses mesures. Il suffit de considérer la décision d’augmenter fortement l’immigration (pour de bonnes raisons) sans se demander où tous ces nouveaux venus habiteraient. Conséquence, il y a une énorme pénurie de logements, et le logement est moins abordable qu’il ne l’a jamais été au Canada. Maintenant que les cotes d’approbation du premier ministre ont souffert, le gouvernement fait tout pour résoudre le problème, mais augmenter la demande de logements n’est évidemment pas la réponse.

Nous y reviendrons mardi quand je décortiquerai les initiatives du budget fédéral en matière de logement. Plus le gouvernement dépense, plus les emprunts augmentent, et plus les taux d’intérêt augmenteront par rapport à ce qu’ils seraient autrement.

Pour revenir aux données de mars, les ventes résidentielles nationales ont augmenté d’à peine 0,5 % d’un mois à l’autre, bien que l’activité ait augmenté de 1,7 %. Il s’agit d’une hausse beaucoup moins importante que celles enregistrées au cours des deux mois précédents, même si cela s’explique en partie par le fait que le marché est resté inactif pendant le long week-end de Pâques.

Nouvelles inscriptions

En mars, le nombre de propriétés nouvellement inscrites a baissé de 1,6 % d’un mois à l’autre. « Si les chiffres officiels du mois de mars sont restés relativement stables, des données anecdotiques de la fin du mois de mars et du début d’avril suggèrent une reprise de l’activité », a déclaré Larry Cerqua, président de l’ACI.

Comme les ventes ont augmenté et que les nouvelles inscriptions ont baissé en mars, le ratio national des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions s’est resserré, à 57,4 %. La moyenne à long terme est de 55 %. On parle normalement d’un marché du logement équilibré lorsque le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions se situe entre 45 et 65 %; les résultats au-dessus ou en dessous de cette plage indiquent qu’il s’agit d’un marché favorable respectivement au propriétaire-vendeur ou à l’acheteur.
On comptait 3,8 mois d’inventaire à l’échelle nationale à la fin de mars 2024, tout comme à la fin de février. La moyenne à long terme de cette mesure est de cinq mois.

Les nouvelles inscriptions ont augmenté fortement fin mars et début avril, ce qui est une toute bonne nouvelle.

Le prix moyen réel des propriétés vendues au pays en mars était en hausse de 2 % comparativement à un an plus tôt, quand ils avaient chuté. L’Indice des prix des propriétés MLS n’a guère bougé, restant bien sous son sommet du début de 2022, quand le taux directeur de la banque centrale était d’à peine 25 points de base avant qu’il commence à grimper, en mars de la même année.

En somme

Comme la demande refoulée de logements augmente chaque fois que les loyers augmentent, la saison immobilière du printemps sera sans doute vigoureuse, même avant que la banque centrale réduise les taux d’intérêt. Nous croyons que la Banque du Canada commencera à baisser le taux directeur en juin ou juillet, tout dépendant des deux prochains rapports sur l’inflation. Les données sur l’inflation en mars sortiront mardi (une grosse journée de nouvelles économiques), et les données d’avril, le 21 mai. La prochaine décision de la Banque du Canada sera prise le 5 juin.