Un mois de décembre et une année record pour les ventes résidentielles au Canada.

2020 a été une année exceptionnelle pour l’habitation

Malgré les craintes engendrées par la pandémie au printemps, les reventes de maisons ont atteint un niveau record en 2020, alors que les nouvelles inscriptions baissaient et que les prix grimpaient. Selon les données de décembre publiées aujourd’hui par l’Association canadienne de l’immeuble (ACI), les ventes résidentielles nationales ont grimpé de 7,2 % d’un mois à l’autre, à un moment de l’année où le marché est habituellement lent. Comme l’indique le graphique ci-dessous, les reventes étaient largement au-dessus de leur moyenne décennale. Les ventes désaisonnalisées ont suivi un rythme annualisé de 714 516 unités en décembre 2020; c’est la première fois que les ventes mensuelles (désaisonnalisées, à des taux annualisés) ont franchi la barre des 700 000 unités. Il s’agit d’un nouveau record pour décembre, avec une marge de plus de 12 000 transactions. Pour le sixième mois consécutif, les ventes étaient en hausse dans presque tous les marchés de l’habitation canadiens par rapport au même mois en 2019.

La hausse d’un mois à l’autre des ventes nationales observée de novembre à décembre est surtout attribuable aux gains de plus de 20 % enregistrés dans le Grand Toronto et le Grand Vancouver.

D’une année à l’autre, l’activité a bondi de 47,2 %, alors que les taux d’intérêt étaient plus bas que jamais, que les besoins en logement évoluaient en raison de la pandémie et que l’offre ne suffisait pas à la demande. L’essor est survenu même si la croissance de la population a chuté faute de nouvelle immigration. L’augmentation annuelle de la population au Canada a plongé en 2020 après quatre années de forte croissance. Malgré tout, pour l’ensemble de 2020, quelque 551 392 propriétés ont changé de mains sur les systèmes MLS^® canadiens, soit un nouveau record annuel. La hausse est de 12,6 % par rapport à 2019 et de 2,3 % par rapport au record précédent établi en 2016.

Nouvelles inscriptions

« Les nouvelles inscriptions seront l’indicateur à surveiller en 2021, surtout ce printemps : combien de propriétaires mettront leur propriété en vente?, demande Shaun Cathcart, économiste principal de l’ACI. Nous avons déjà des ventes records, mais nous savons que la demande est beaucoup plus forte que ne l’indiquent les chiffres, car nous voyons une incidence sur les prix. Au Nouvel An, il y avait moins de 100 000 inscriptions résidentielles sur l’ensemble des systèmes MLS^® canadiens, soit le niveau le plus bas enregistré en trois décennies. En comparaison, il y avait un quart de million de propriétés en vente sur le marché il y a cinq ans. Par conséquent, la demande atteint un sommet sans précédent et l’offre, un creux historique en ce début d’année. L’incidence sur les ventes et les prix dépendra du nombre de propriétés sur le marché dans les mois à venir. Idéalement, nous aimerions que les ménages puissent trouver et acquérir des propriétés adaptées à leurs besoins et que les prix demeurent abordables, mais nous faisons actuellement face à une importante pénurie du côté de l’offre en 2021. »

Le nombre de nouvelles inscriptions a grimpé de 3,4 % en décembre, surtout grâce aux gains dans le Grand Toronto et le Lower Mainland (C.-B.), les régions du Canada qui ont aussi enregistré les plus fortes hausses au chapitre des ventes en décembre.

Comme la hausse des ventes était supérieure à celle de l’offre de nouvelles propriétés le mois dernier, le ratio national des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions s’est resserré pour s’établir à 77,4 %; c’est l’un des plus hauts taux enregistrés pour cette mesure. La moyenne à long terme du ratio national des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions est de 54,2 %.

Si l’on compare les ratios des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions et les moyennes à long terme, environ 30 % de l’ensemble des marchés locaux seulement étaient en équilibre (se situant à l’intérieur d’un écart type de la moyenne à long terme) en décembre. Le reste des marchés, soit 70 %, se situaient au-delà des normes à long terme, largement au-delà dans bien des cas.

Il y avait seulement 2,1 mois d’inventaire à l’échelle nationale à la fin de décembre 2020, soit le niveau le plus bas jamais enregistré. À l’échelle locale, 29 marchés de l’Ontario comptaient moins d’un mois d’inventaire à la fin de décembre.

Prix des maisons

L’Indice des prix des propriétés MLS^® (IPP MLS^®) global et composé a augmenté de 1,5 % d’un mois à l’autre en décembre 2020. Sur les 40 marchés que mesure l’Indice, un seul a connu une baisse entre novembre et décembre.

L’IPP MLS^® global et composé (non désaisonnalisé) a connu en décembre une hausse d’une année à l’autre de 13 %, soit la plus forte augmentation depuis juin 2017 (voir le graphique ci-dessous).

L’évolution des prix des maisons reflète la volonté d’acheteurs de s’éloigner des centres-villes pour s’installer dans des banlieues proches ou lointaines, plus vertes et moins coûteuses, maintenant que le télétravail apparaît comme une option viable, du moins à temps partiel.

Les gains les plus importants d’une année à l’autre – plus de 30 % – ont été enregistrés à Quinte, à Simcoe, à Woodstock-Ingersoll et dans les Lakelands, une région de villégiature de l’Ontario (voir le détail dans le tableau ci-dessous).

Des hausses de prix de l’ordre de 25 à 30 % ont été observées à Bancroft, à Grey-Bruce-Owen Sound, à Kawartha Lakes, à North Bay, à Northumberland Hills et à Tillsonburg.

Des augmentations des prix de l’ordre de 20 à 25 % ont été enregistrées à Barrie, à Hamilton, à Niagara, à Brantford, à Cambridge, à Huron-Perth, à Kitchener-Waterloo, à London-St. Thomas, dans la Baie Georgienne Sud et à Ottawa.

Une hausse des prix de l’ordre de 15 à 20 % comparativement à décembre 2019 a été enregistrée à Oakville-Milton, à Peterborough and the Kawarthas, à Montréal et dans le Grand Moncton.

On a observé des augmentations d’une année à l’autre de 10 à 15 % dans le Grand Toronto, à Mississauga et à Québec, et de 5 à 10 % à l’échelle de la Colombie-Britannique ainsi qu’à Regina, à Saskatoon, à Winnipeg et à St. John’s.

L’Alberta reste en retrait en raison de la faiblesse peristante du marché pétrolier. Les prix ont augmenté d’à peine 1,5 % et 2.7 %, respectivement, à Calgary et à Edmonton.

L’IPP MLS^® est le meilleur moyen d’évaluer les tendances de prix, puisque les moyennes sont sujettes à de fortes distorsions occasionnées par les fluctuations qui surviennent dans la composition des ventes d’un mois à l’autre.

Le prix moyen réel (non désaisonnalisé) des propriétés vendues au pays en décembre 2020 a atteint un niveau record de 607 280 $, soit une hausse de 17,1 % comparativement au même mois l’an dernier.

En somme

La santé du marché du logement est en bonne partie attribuable aux taux hypothécaires plus bas que jamais et à la forte demande d’habitations plus spacieuses de la part de ménages qui ont maintenu leur niveau de revenu pendant la pandémie. Les ménages les plus durement touchés par la pandémie sont ceux de petits salariés dans les secteurs de l’hébergement, de la restauration, du commerce de détail non essentiel et du tourisme. Ce sont eux qui ont le moins les moyens de faire face aux difficultés, et ils ne sont généralement pas propriétaires de maisons.

Nous bouclons 2020 avec le prix moyen des propriétés vendues au pays en hausse de 17,1 % – résultat spectaculaire au regard de la baisse de 9 à 18 % que la SCHL prévoyait en mars dernier. De plus, 2021 sera probablement encore une bonne année pour l’habitation. Je ne serais pas étonnée de voir les ventes annuelles atteindre de nouveaux sommets en 2021, surtout au premier semestre. Il y aura cependant des signes annonciateurs d’une accalmie au fil de l’année, et surtout en abordant 2022. D’abord, la limitation de l’offre est un facteur majeur : les nouvelles inscriptions restent faibles en comparaison de la demande. En outre, la pandémie a entraîné un changement dans les besoins en logement, mais cet effet s’atténuera avec le temps. À mesure que le taux de vaccination augmentera au pays et que nous arriverons à une nouvelle normalité, les taux d’intérêt augmenteront modérément. Ces facteurs et les prix majorés des maisons, devenant moins abordables, ralentiront l’activité.

En 2022, d’autres facteurs joueront : le nombre de nouveaux immigrants augmentera jusqu’à quelque 500 000, et la demande de locations Airbnb à court terme augmentera fortement avec la reprise du tourisme.