Marché immobilier stationnaire en août malgré les baisses de taux d’intérêt.

Le marché canadien de l’habitation est figé en mode attente

En juin, les ventes résidentielles au pays ont augmenté à la suite de la première baisse des taux d’intérêt de la Banque du Canada depuis 2020, et l’activité avait encore augmenté légèrement en août après la deuxième baisse des taux d’intérêt à la fin juillet. Mais d’un point de vue général, il semble que le marché soit essentiellement figé en mode attente.

En août 2024, les ventes résidentielles enregistrées sur les systèmes MLS^® canadiens ont progressé de 1,3 % d’un mois à l’autre, atteignant leur plus haut niveau depuis janvier et leur deuxième plus haut depuis plus d’un an.

« Malgré quelques premiers signes de reprise du marché immobilier à la suite du cycle d’assouplissement de la politique monétaire tant attendu, le marché immobilier canadien semble toujours stagner, comme il le fait depuis le début de l’année, a déclaré Shaun Cathcart, économiste principal à l’ACI. Cela dit, comme des taux d’intérêt toujours plus favorables sont maintenant pratiquement garantis pour le reste de l’année, et jusqu’en 2025, il est logique que les acheteurs potentiels continuent d’attendre une meilleure abordabilité, d’autant plus que les prix demeurent plutôt stables dans la plupart des régions du pays. »

À la fin d’août 2024, environ 177 450 propriétés étaient inscrites à la vente dans les systèmes MLS^® canadiens, soit une hausse de 18,8 % par rapport à l’année précédente, mais une statistique toujours inférieure d’environ 10 % aux moyennes historiques de plus de 200 000 inscriptions pour cette période de l’année.

Nouvelles inscriptions

À la fin de juillet 2024, environ 183 450 propriétés étaient inscrites à la vente dans les systèmes MLS^® canadiens, soit 22,7 % de plus qu’un an plus tôt, mais encore environ 10 % sous les moyennes historiques de plus de 200 000 pour cette période de l’année.

Le nombre de propriétés nouvellement inscrites a augmenté légèrement, de 0,9 %, d’un mois à l’autre en juillet. Une augmentation bien nécessaire de l’offre à Calgary a mené à l’augmentation à l’échelle nationale.

Avec une légère hausse des nouvelles inscriptions et une légère baisse des ventes, le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions à l’échelle nationale s’est replié à 52,7 % en juillet, comparativement à 53,5 % en juin. La moyenne à long terme de ce ratio est de 55 %. On parle normalement d’un marché de l’habitation équilibré lorsque le ratio se situe entre 45 et 65 %.

On comptait 4,2 mois d’inventaire à l’échelle nationale à la fin de juillet 2024, soit le même nombre qu’à la fin de juin. La moyenne à long terme est d’environ cinq mois.

« Bien que cela ne soit pas nécessairement apparent dans les données de juillet sur le marché de l’habitation dans l’ensemble du Canada, le terrain est de plus en plus préparé pour le retour d’un marché de l’habitation plus actif, a déclaré James Mabey, président de l’ACI. À l’heure actuelle, de nombreux marchés offrent aux acheteurs un choix plus vaste qu’au cours des dernières années, mais les jours de l’expérience plus lente et plus détendue de la recherche d’une propriété sont peut-être quelque peu comptés. »

On comptait 4,1 mois d’inventaire à l’échelle nationale à la fin d’août 2024, soit une baisse par rapport aux 4,2 mois enregistrés à la fin de juillet. Autre signe d’un marché en mode attente, cette mesure d’équilibre du marché oscille entre 3,8 mois et 4,2 mois depuis octobre. La moyenne à long terme de cette mesure est d’environ cinq mois.

Prix des maisons

L’Indice des prix des propriétés MLS^® (IPP MLS^®) composé national a enregistré une hausse de 0,2 % entre juin et juillet. Bien qu’il s’agisse d’une faible augmentation, elle a été légèrement supérieure à celle de juin, et il s’agit seulement de la deuxième hausse – et de la plus importante – au cours de la dernière année.

Si les prix ont légèrement augmenté à l’échelle nationale, ils ont été freinés par une activité réduite sur les marchés les plus vastes et les plus chers que sont la Colombie-Britannique et l’Ontario. À l’échelle régionale, les prix augmentent dans la plupart des marchés.

L’IPP MLS^® composé national (non désaisonnalisé) était inférieur de 3,9 % par rapport à juillet 2023. Cela reflète principalement la hausse des prix en avril, mai, juin et juillet 2023, qui ne s’est pas répétée dans la même période en 2024. Il est probable que les comparaisons d’une année à l’autre vont s’améliorer à partir de maintenant.

Le prix moyen réel (non désaisonnalisé) des propriétés vendues au pays était de 667 317 $ en juillet 2024, presque inchangé (-0,2 %) par rapport à juillet 2023.

L’Indice des prix des propriétés MLS^® (IPP MLS^®) composé national est demeuré inchangé de juillet à août, après deux légères hausses en juin et juillet. Cela dit, les prix au niveau national sont restés pratiquement inchangés depuis le début de l’année. Les acheteurs potentiels n’ont ainsi pas de raison de se précipiter pour se décider.

L’IPP MLS^® composé national (non désaisonnalisé) était inférieur de 3,9 % par rapport à août 2023. Cette tendance reflète principalement les hausses de prix enregistrées au printemps et à l’été de 2023, suivies de baisses au cours de la deuxième moitié de l’année. Il est ainsi très probable que les comparaisons d’une année à l’autre s’amélioreront à partir de maintenant.

En somme

Les acheteurs potentiels continuent d’attendre d’autres réductions de taux d’intérêt de la Banque du Canada. Tant que les prix des maisons sont stables, les acheteurs n’ont pas de motif impérieux d’agir rapidement. La situation devrait changer graduellement. Comme l’offre augmente sur le marché, les ventes devraient continuer de progresser ce mois-ci.

Et comme les marchés du travail sont faibles et que la croissance économique fléchit, la Banque du Canada continuera de réduire les taux d’intérêt d’au moins 25 points de base à chaque date de décision. Le gouverneur Tiff Macklem a laissé entendre que des baisses de taux plus importantes seraient décrétées si l’économie faiblit trop et si l’inflation baisse sous la cible de 2 %. Ce serait une bonne nouvelle pour le marché du logement. Nous prévoyons que le taux directeur à un jour baissera à 2,5 % d’ici la fin de l’année prochaine. Il est maintenant à 4,25 %, soit bien plus que le taux d’inflation actuel.

Par ailleurs, le gouvernement Trudeau a agi pour mettre en œuvre certaines des mesures budgétaires devant améliorer l’abordabilité des logements. Le gouvernement fédéral rendra des hypothèques sur 30 ans possibles pour les acheteurs d’une première propriété et acheteurs d’une habitation neuve.

Le Canada avait limité les amortissements hypothécaires prolongés pendant la crise financière mondiale de 2008. Jusqu’à cette année, les acheteurs ayant besoin d’une assurance prêt hypothécaire gouvernementale étaient limités à un amortissement de 25 ans.

Le premier ministre Trudeau et la ministre des Finances Chrystia Freeland ont pris des moyens pour assouplir cette règle en avril, permettant un amortissement sur 30 ans pour les prêts hypothécaires assurés des acheteurs d’une première propriété acquérant une habitation neuve.

Le gouvernement commencera aussi à permettre l’assurance prêt hypothécaire pour des maisons valant jusqu’à 1,5 million de dollars, au lieu du plafond actuel de 1 million de dollars, à partir du 15 décembre. Les acheteurs pourront donc envisager des maisons plus chères même s’ils ont moins de 20 % de mise de fonds – pourvu qu’ils achètent l’assurance.

L’annonce d’aujourd’hui augmentera sensiblement le bassin d’acheteurs ayant accès à des prêts sur 30 ans, qui sont assortis de mensualités plus basses. D’après la ministre Freeland, les acheteurs assurés d’une première propriété représentent environ 20 % du marché au Canada, alors que les propriétés nouvellement construites représentent environ 4 %.