Les ventes résidentielles et les prix baissent légèrement en août.

Le marché du logement ralentit encore en août

Tous les effets des plus récentes hausses de taux ne se sont pas encore manifestés. Selon les statistiques publiées aujourd’hui par l’Association canadienne de l’immeuble (ACI), le ralentissement qui a commencé en mars face à des taux d’intérêt majorés s’est poursuivi en août, bien qu’à un rythme moindre. Les ventes résidentielles enregistrées sur les systèmes MLS^® canadiens ont reculé de 1,0 % de juillet à août 2022. Le nombre de ventes résidentielles du mois passé était bien inférieur à sa moyenne mobile sur 10 ans, alors qu’acheteurs et vendeurs prenaient du recul en réaction à la hausse des taux hypothécaires et l’évolution des perspectives. Bien qu’il s’agisse de la sixième baisse consécutive de l’activité immobilière d’un mois à l’autre, c’est aussi la plus faible des six.

On compte sensiblement autant de marchés locaux où les ventes sont à la hausse que de marchés locaux où les ventes sont à la baisse. La plus forte croissance a été observée dans la région du Grand Toronto (RGT) et dans d’autres régions ontariennes, mais le tout a été contrebalancé par des reculs dans le Grand Vancouver, à Calgary, à Edmonton, à Winnipeg et à Halifax-Dartmouth.

Le nombre de transactions réel (non désaisonnalisé) a baissé de 24,7 % entre août 2021 et août 2022. Bien que ce recul soit important, il moins marqué que celui de 29,4 % d’une année à l’autre en juillet.

Certains soutiennent que le plus gros de la correction sur le marché du logement est passé, mais les données récentes indiquent que cette opinion est prématurée. Les données d’août sur l’inflation aux États-Unis, publiés ce dernier mardi, étaient sensiblement plus fortes que prévu, surtout pour l’inflation excluant l’énergie. Assurément, les prix des produits de base ont chuté ces dernières semaines, atténuant l’inflation globale. Il reste toutefois que d’autres composantes de l’inflation de base sont très tenaces. Par conséquent, les taux d’intérêt du marché ont encore grimpé, et de nombreux observateurs croient que la Réserve fédérale augmentera le taux à un jour d’au moins 75 points de base la semaine prochaine.

Au Canada, nous verrons les données d’août sur l’IPC mardi prochain. La Banque du Canada vise à augmenter son taux cible lors de sa prochaine réunion, le 25 octobre. Dans le passé, il a fallu des taux à un jour supérieurs à l’inflation pour finalement venir à bout de l’inflation. Toute la semaine, les milieux financiers ont révisé à la hausse leur estimation du taux directeur final. Je crois qu’il dépassera nettement les 4,0 %.

Nouvelles inscriptions

Les vendeurs sont réticents à accepter que les prix vertigineux du début de l’année ne sont plus acceptés par le marché. Au lieu de se vendre rapidement comme avant, les propriétés nouvellement inscrites restent bien plus longtemps sur le marché, les surenchères sont rares, et de nombreux acheteurs présentent des offres sous condition de financement.

En août, le nombre de propriétés nouvellement inscrites a chuté de 5,4 % d’un mois à l’autre. Cette baisse s’ajoute à celle de 5,9 % observée en juillet. Certains propriétaires-vendeurs semblent préférer conserver leur propriété jusqu’à ce que les acheteurs reviennent en plus grand nombre. La baisse des nouvelles inscriptions a été généralisée, affectant quelque 80 % des marchés locaux, dont tous les grands marchés sauf Montréal, où les nouvelles inscriptions n’ont presque pas bougé de juillet à août.

Vu la faible variation des ventes et la baisse du nombre d’inscriptions en août, le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions s’est resserré pour s’établir à 54,5 %, comparativement à 52,1 % en juillet. En août 2022, le ratio était très proche de sa moyenne à long terme de 55,1 %.

On comptait 3,5 mois d’inventaire à l’échelle nationale à la fin d’août 2022, une légère hausse par rapport aux 3,4 mois de la fin de juillet. Si ce nombre reste inférieur à la moyenne à long terme, qui se situe autour de 5 mois, il demeure nettement supérieur au creux record de 1,7 mois du début de 2022.

Prix des maisons

L’Indice des prix des propriétés MLS^® (IPP MLS^®) global et composé a enregistré une baisse de 1,6 % d’un mois à l’autre en août 2022; quoique non négligeable d’un point de vue historique, cette baisse est moins marquée que celles de juin et de juillet.

La ventilation régionale révèle que les derniers reculs mensuels se sont surtout produits en Ontario et, dans une moindre mesure, en Colombie-Britannique; cependant, la baisse à l’échelle nationale observée en août est principalement attribuable aux marchés ontariens.

Dans les Prairies, les prix semblent avoir atteint un sommet en Alberta, ont continué d’augmenter légèrement en Saskatchewan et ont baissé au Manitoba. Au Québec, les prix ont quelque peu diminué depuis deux mois. Sur la côte Est, le ralentissement jusque-là limité à Halifax-Dartmouth commence à gagner le Nouveau-Brunswick et Terre-Neuve-et-Labrador. Les prix continuent en revanche de grimper d’un mois à l’autre à l’Île-du-Prince-Édouard.

L’IPP MLS^® global et composé non désaisonnalisé a affiché une hausse de 7,1 % d’une année à l’autre en août. C’est la première fois en près de deux ans que l’augmentation est inférieure à 10 %; rappelons que les comparaisons d’une année à l’autre ont diminué à un rythme soutenu par rapport à la hausse de 30 % d’une année à l’autre d’il y a six mois.

En somme

La correction se poursuit sur le marché canadien du logement, alors que la Banque du Canada resserre décisivement la politique monétaire. Selon les prix de référence par région, le premier tableau ci-dessus indique à quel point les prix ont baissé depuis leur récent sommet en mars de cette année. Pour l’ensemble du Canada, les prix moyen ont reculé de 11,1 %, la plus forte baisse étant constatée dans le Grand Toronto (-13,7 %). Dans le Grand Vancouver, la baisse est de 11,7 %. Le deuxième tableau démontre que malgré tout, l’évolution des prix d’une année à l’autre reste positive, ce qui reflète la super-inflation des prix des maisons entre août 2021 et mars 2022.

D’ici la fin du premier trimestre de 2023, toute appréciation d’une année à l’autre sera chose du passé. La hausse de 50 % des prix des maisons dans les deux premières années de la pandémie était alimentée par des taux d’intérêt à leur plus bas. Le taux à un jour était d’à peine 25 points de base. Il sera bientôt à 400 points de base. Il ne faut pas s’étonner que les détenteurs de prêts hypothécaires à taux variable commencent à faire face à leurs points critiques.