Les ventes de maisons ont continué de ralentir en juin.

Le ralentissement s’est poursuivi en juin sur le marché canadien du logement

Selon les statistiques publiées aujourd’hui par l’Association canadienne de l’immeuble (ACI), la revente de maisons au Canada a baissé de 8,4 % de mai à juin 2021. C’est la troisième baisse mensuelle consécutive. Dans la même période, le nombre de nouvelles propriétés inscrites a baissé de 0,7 %, alors que l’Indice des prix des propriétés MLS^® a augmenté de 0,9 %, soit sensiblement moins que les mois précédents.

Les ventes demeurent historiquement élevées, mais elles s’éloignent des records établis en mars pour se rapprocher des niveaux observés au premier semestre de 2020. Les ventes ont chuté de 25 % depuis leur sommet et se situent en dessous de tous les résultats mensuels de la dernière année, mais un record a tout de même été établi pour juin (voir le graphique ci-dessous).

Pour un deuxième mois de suite, les ventes étaient plus faibles dans chaque province. Les plus fortes diminutions ont été constatées en Colombie-Britannique (-14,6 % sur un mois) et dans les provinces de l’Atlantique (globalement en baisse de 9,8 %). En Ontario, les ventes ont baissé de 9,0 %. La diminution était de seulement 1,9 % au Québec.

Le recul de juin a été favorisé par les règles plus rigoureuses du test de résistance entrées en vigueur au début du mois. Nous prévoyons que ces règles continueront d’amortir la demande à court terme, même si le présent resserrement (+46 points de base) est bien modeste en comparaison de la dernière fois où les règles avaient été changées, au début de 2018 (+220 points).

Le nombre de transactions réelles (non désaisonnalisées) a augmenté de 13,6 % d’une année à l’autre en juin 2021.

« Bien des marchés de l’habitation canadiens demeurent très actifs, mais on a assisté à un ralentissement notable au cours des derniers mois, souligne Cliff Stevenson, président de l’ACI. La pénurie de l’offre subsiste dans plusieurs régions, mais au moins, la compétition entre les acheteurs n’est pas aussi forte qu’en début d’année. »

Nouvelles inscriptions

Le nombre de propriétés nouvellement inscrites a légèrement reculé en juin, de 0,7 % par rapport à mai. Contrairement à la concordance de l’offre et de la demande que nous avons connue l’an dernier, la quasi-stagnation de l’offre à l’échelle nationale en juin est le résultat de chiffres mitigés. De fait, environ la moitié des marchés locaux ont connu des gains, une bonne nouvelle pour les acheteurs.

Le ratio national des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions était de 69,2 % en juin 2021, le ratio le plus faible depuis août. Cela dit, la moyenne à long terme du ratio national des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions est de 54,6 %, donc le niveau reste historiquement élevé. On observe cependant un tassement soutenu depuis janvier, quand la moyenne à long terme avait atteint un sommet de 90,8 % (voir le graphique ci-dessous).

Si l’on compare le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions et les moyennes à long terme, plus de la moitié de l’ensemble des marchés locaux étaient en équilibre (se situant à l’intérieur d’un écart type de la moyenne à long terme) en juin. C’est un changement important par rapport au reste de l’année, où la majorité des marchés favorisaient les propriétaires-vendeurs.

On comptait 2,3 mois d’inventaire à l’échelle nationale à la fin de juin 2021, une hausse par rapport aux 2,1 mois enregistrés en mai et au creux record de 1,8 mois en mars. Le marché n’en continue pas moins de favoriser nettement les propriétaires-vendeurs. La moyenne à long terme de cette mesure est d’un peu plus de 5 mois.

Prix des maisons

L’Indice des prix des propriétés MLS^® (IPP MLS^®) global et composé a augmenté de 0,9 % d’un mois à l’autre en juin 2021, ce qui s’inscrit dans le ralentissement qu’on observe depuis mars. Au départ, cette tendance s’appliquait surtout aux maisons unifamiliales, mais elle touche maintenant aussi les maisons en rangée et les appartements.

L’IPP MLS^® global et composé (non désaisonnalisé) a affiché une hausse de 24,4 % d’une année à l’autre en juin. Selon les données remontant à 2005, il s’agit d’un autre record. Cependant, compte tenu de l’explosion des prix en juillet 2020, il est bien possible que ce soit le dernier du genre.

En Colombie-Britannique, la croissance des prix d’une année à l’autre est d’environ 20 %; elle est plus faible à Vancouver et plus élevée dans d’autres régions de la province. L’augmentation d’une année à l’autre se chiffre autour de 10 % en Alberta et en Saskatchewan, et plus près de 15 % au Manitoba. La croissance d’une année à l’autre en Ontario est d’environ 30 %. Comme pour la Colombie-Britannique, la hausse est nettement plus faible dans la région du Grand Toronto et bien plus élevée dans la plupart des autres régions de la province. C’est le contraire au Québec, où Montréal affiche une augmentation des prix d’une année à l’autre de 25 % et Québec, de 15 %. Enfin, la hausse au Nouveau-Brunswick est d’un peu plus de 30 %, et celle à Terre-Neuve-et-Labrador, d’environ 10 %.

En somme

Depuis le sommet atteint en mars et la surchauffe du début de l’année, les ventes de maisons sont en baisse de 25 %. La demande reste toutefois historiquement forte. Même après la forte baisse, les données désaisonnalisées des ventes restent environ 18 % plus élevées qu’avant la pandémie. Lorsque l’économie rouvrira pleinement et que l’immigration recommencera, les facteurs fondamentaux sous-jacents produiront leur effet, surtout lorsque les étudiants retourneront vivre sur les campus et que les enfants adultes quitteront la maison familiale.

Les ventes continueront de se calmer graduellement dans l’année à venir, mais il faudra une hausse des taux d’intérêt pour faire véritablement baisser le marché.

Les ventes de condos dans des marchés comme Toronto et Vancouver ont grimpé ces derniers mois par rapport aux creux de la période pandémique. Voilà qui est exactement le contraire de ce qui s’est passé au début de la pandémie, quand les ventes de logements unifamiliaux relativement chers dominaient, faisant monter les prix moyens. Dorénavant, si les condos prennent une part croissante de l’ensemble des ventes (peut-être en conséquence d’une forte demande pour ces unités, d’un ralentissement des ventes de maisons individuelle ou d’une combinaison des deux), les prix moyens pourraient continuer de faiblir.