Les ventes de maisons au Canada ralentissent alors que les taux hypothécaires augmentent.

Le marché canadien de l’habitation ressent l’effet des taux plus élevés

Selon les statistiques publiées aujourd’hui par l’Association canadienne de l’immeuble (ACI), le ralentissement qui a commencé en mars face à des taux d’intérêt majorés s’est confirmé. En avril, les ventes résidentielles nationales ont chuté de 12,6 % d’un mois à l’autre. La baisse a amené les ventes mensuelles à leur plus bas niveau depuis l’été 2020 (voir le graphique ci-dessous).

Bien que la baisse nationale soit principalement attribuable au Grand Toronto, simplement en raison de la taille de ce marché, les ventes ont diminué dans 80 % des marchés locaux, et la plupart des autres grands marchés ont affiché des baisses à deux chiffres d’un mois à l’autre en avril. Les exceptions ont été Victoria, Montréal et Halifax-Dartmouth, où les ventes ont légèrement augmenté.

Le nombre de transactions réelles (non désaisonnalisées) en avril 2022 a baissé de 25,7 % par rapport au record pour ce mois établi l’année dernière. Comme on le constate depuis l’été dernier, les ventes d’avril se classent tout de même au troisième rang des ventes d’avril jamais enregistrées, derrière celles de 2021 et de 2016.

« Après environ deux années de résultats records, les marchés de l’habitation dans de nombreuses régions du Canada ont ralenti assez fortement au cours des deux derniers mois, en phase avec une hausse des coûts d’emprunt ainsi qu’une lassitude des acheteurs, a déclaré Jill Oudil, présidente de l’ACI. En ce qui concerne les acheteurs, ce ralentissement pourrait enfin leur donner plus de temps pour examiner les options sur le marché. Du côté des propriétaires-vendeurs, il pourrait entraîner un retour à des stratégies de marketing plus traditionnelles. »

« Après avoir entendu pendant 12 ans que “les taux d’intérêt seront bientôt augmentés”, voilà qu’on y est, a déclaré Shaun Cathcart, économiste principal à l’ACI. Mais, ce qui est important, ce ne sont pas les mesures que la Banque du Canada a prises jusqu’à présent, mais plutôt le resserrement rapide et soutenu attendu dans tous les marchés pour le reste de l’année; ce resserrement a déjà influencé les taux hypothécaires fixes. Certes, pour cette même raison, ces taux sont en hausse depuis le début de 2021. Alors pourquoi le marché réagit-il si fortement maintenant? C’est probablement parce que les taux réduits habituels sur cinq ans sont passés, en à peine un mois, de légèrement supérieurs à 3 % à un peu plus de 4 %. Le taux de la simulation de crise est le plus élevé entre 5,25 % et le taux contractuel majoré de 2 %. Pour les emprunteurs à taux fixe, il vient de passer de 5,25 % à juste au-dessus de 6 %, soit une augmentation de presque 1 % en un mois! La Banque du Canada n’aura pas besoin d’intervenir bien davantage pour que cette situation commence à influencer aussi les taux variables. »

Nouvelles inscriptions

En avril, le nombre de nouvelles inscriptions a reculé de 2,2 % d’un mois à l’autre. Cette légère baisse mensuelle est attribuable à une répartition assez égale entre les marchés où ce nombre a augmenté et ceux où il a diminué. Des baisses notables ont été enregistrées dans le Lower Mainland et à Calgary, alors que le nombre de nouvelles inscriptions a augmenté à Victoria et à Edmonton.

Comme le nombre de ventes a baissé considérablement plus que le nombre de nouvelles inscriptions en avril, le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions a reculé à 66,5 % – le niveau le plus faible depuis juin 2020. Ce chiffre est le point de basculement entre ce qui constitue un marché favorable aux propriétaires-vendeurs et un marché équilibré. Notons que la moyenne à long terme du ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions est de 55,2 %.

Selon le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions, un peu plus de la moitié des marchés locaux était en équilibre (se situant à l’intérieur d’un écart type de la moyenne à long terme) en avril 2022. Un peu moins de la moitié des marchés étaient favorables aux propriétaires-vendeurs.

On comptait 2,2 mois d’inventaire à l’échelle nationale à la fin d’avril 2022 – un chiffre toujours très faible d’un point de vue historique, mais une hausse par rapport aux résultats légèrement inférieurs des huit mois précédents. La moyenne à long terme de cette mesure est d’un peu plus de cinq mois.

Prix des maisons

L’IPP MLS® global et composé non désaisonnalisé était tout de même en hausse de 23,8 % d’une année à l’autre en avril, bien qu’il s’agisse d’une chute marquée par rapport à l’augmentation record de presque 30 % enregistrée à peine deux mois plus tôt.

En somme

Dans le dernier mois, la fièvre est retombée sur le marché canadien de l’habitation. Il n’en reste pas moins, malgré la baisse notable des ventes depuis deux mois, que l’activité est encore à 10 % au-dessus des niveaux d’avant la COVID, et le bilan brut des ventes d’avril est un des plus forts jamais enregistrés.

Les marchés ontariens faiblissent le plus, surtout en s’éloignant du centre de Toronto. Les ventes ont baissé de 21 % dans la province en avril. Elles se situent maintenant aux niveaux d’avant la pandémie. Le marché est passé d’un état extrêmement serré, manquant d’offre, à un état qui ressemble à la période de correction de 2017-2019. Ailleurs, Vancouver et Montréal font meilleure figure. Leurs marchés sont relativement équilibrés. D’autres marchés, comme l’Alberta et certaines régions de l’Atlantique, restent passablement vigoureux.

La Banque du Canada augmentera sans doute encore les taux d’intérêt de 50 points de base le 1^er juin.