Les ventes de maisons au Canada augmentent en septembre, pour la première fois depuis mars.

Les prix des maisons au Canada ont continué de monter, l’offre étant insuffisante face à la demande

Selon les statistiques publiées le 15 octobre par L’Association canadienne de l’immeuble (ACI), la revente de maisons a augmenté de 0,9 % d’août à septembre 2021 – la première hausse mensuelle depuis mars (voir le graphique ci-dessous). D’une année à l’autre, le nombre de transactions était en baisse de 17,5 % le mois passé. Le total des ventes n’en était pas moins le deuxième plus élevé jamais enregistré pour un mois de septembre.

« Les données mensuelles de septembre renforcent l’hypothèse que le marché de l’habitation canadien se stabilise autour des prix actuels, indique Cliff Stevenson, président de l’ACI. Vu la volatilité du marché depuis la dernière année et demie, on sent un certain soulagement, mais le problème est que l’offre et la demande se stabilisent à un niveau qui ne convient pas à la majorité. Avec une demande encore très forte pour un nombre décroissant d’inscriptions, le marché demeurera difficile. »

L’offre de logements reste une grande contrainte, obligeant de nombreux acheteurs soit à payer plus cher pour de rares propriétés, soit à attendre. Le problème est particulièrement épineux pour les acheteurs d’une première maison, alors que réapparaissent des pressions à la hausse des taux hypothécaires, la crainte de l’inflation ayant redressé les courbes de rendement et fait grimper les rendements des obligations à plus long terme dans le monde entier.

Nouvelles inscriptions

Les difficultés que pose l’offre insuffisante continuent de s’accentuer : le nombre de nouvelles inscriptions a chuté de 1,6 % entre août et septembre, l’augmentation observée dans certaines régions du Québec étant éclipsée par les baisses dans le Lower Mainland, le Grand Toronto et ses environs, et Calgary.

Avec la hausse des ventes et la baisse du nombre d’inscriptions en septembre, le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions s’établit désormais à 75,1 %, contre 73,2 % en août. La moyenne à long terme du ratio national des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions est de 54,8 %.

Si l’on compare le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions aux moyennes à long terme, l’avantage revient du côté des propriétaires-vendeurs dans une légère majorité, toutefois croissante, de marchés locaux (voir le graphique ci-dessous). En septembre, on était près d’un ratio de 60 % à 40 % entre les marchés à l’avantage des propriétaires-vendeurs et ceux en équilibre.

On comptait 2,1 mois d’inventaire à l’échelle nationale à la fin de septembre 2021, une baisse légère par rapport aux 2,2 mois enregistrés en août et aux 2,3 mois enregistrés en juin et en juillet. C’est extrêmement faible, ce qui indique que les conditions sont favorables aux propriétaires-vendeurs à l’échelle nationale et dans la plupart des marchés locaux. La moyenne à long terme de cette mesure est d’environ 5 mois.

Prix des maisons

Les marchés étant plus serrés, l’Indice des prix des propriétés MLS^® (IPP MLS^®) global et composé a augmenté de 1,7 % d’un mois à l’autre en septembre 2021.

L’IPP MLS^® global et composé non désaisonnalisé a affiché une hausse de 21,5 % en septembre d’une année à l’autre, une légère augmentation par rapport à la hausse de 21,3 % pour le mois d’août.

En Colombie-Britannique, la croissance annuelle des prix grimpe tranquillement au-dessus des 20 %; elle est plus faible à Vancouver (13,9 %), conforme à la moyenne provinciale à Victoria, et plus élevée dans d’autres régions de la province (voir le tableau ci-dessous).

Cette augmentation se situe entre 5 % et 10 % en Alberta et en Saskatchewan, et à un peu plus de 10 % au Manitoba.

Même si la croissance annuelle en Ontario a atteint 25 % en septembre, on observe dans cette province la même tendance grand centre/petite ville qu’en Colombie-Britannique : la hausse est nettement plus faible dans la région du Grand Toronto (19,0 %) et à Ottawa (16,4 %), autour de la moyenne dans les marchés d’Oakville-Milton (26,9 %), de Hamilton-Burlington (26,5 %) et de Guelph (26,4 %), et bien plus élevée ailleurs en province.

Montréal maintient une augmentation des prix d’une année à l’autre qui dépasse légèrement les 20 %, et Québec est maintenant à 12,7 %. Enfin, la hausse des prix d’une année à l’autre au Nouveau-Brunswick est d’un peu plus de 30 % (plus haute dans le Grand Moncton et plus faible à Fredericton et à Saint John), et celle à Terre-Neuve-et-Labrador, de 12 % (un peu plus faible à St. John’s).

En somme

Le Canada reste aux prises avec une pénurie de maisons d’un niveau parmi les plus élevés des pays développés. À l’heure où nos frontières s’ouvrent à un retour de l’immigration, l’excès de demande de logements va monter. Les obstacles à une augmentation rapide de l’offre de logements – tant pour la location que pour la vente – relèvent principalement du processus d’urbanisme et d’approbation à l’échelle municipale. Les promesses électorales du Parti libéral n’y font rien.

Il faut noter que si le Canada souffre particulièrement de pénuries de logements, l’abordabilité des logements se détériore dans de nombreux pays de l’OCDE (voir le graphique ci-dessous).

Le problème de l’abordabilité est aggravé du fait que les taux d’intérêt ont passé leur creux. L’inflation suscite une liquidation des obligations malgré l’insistance de la plupart des banques centrales que l’inflation actuelle est temporaire. Tout récemment, le gouverneur Tiff Macklem a admis que l’inflation restera probablement un problème jusqu’à la fin de l’année.

L’augmentation des prix découle en partie de perturbations de l’offre qui sont attribuables à la COVID et qui se résorberont avec le temps. Pour le moment toutefois, elles continuent de s’accentuer et pourraient durer bien au-delà de cette année. De plus, des événements météorologiques extrêmes et des initiatives d’action climatique – deux facteurs plus ou moins permanents – ont aussi accru la pression inflationniste. La demande de biens de consommation et de logements et les dépenses d’immobilisation des entreprises ont bondi alors qu’il y a des pénuries de main-d’œuvre. Les taux salariaux commencent à augmenter. Le tout entraîne une augmentation des prix qui se poursuivra après la fin de l’année. Des taux d’intérêt plus élevés sont probablement viables, même si la Banque du Canada et la Réserve fédérale américaine laisseront probablement les taux à un jour au même niveau pour la prochaine année.