Les ventes de logements ont augmenté depuis le début des réductions de taux d’intérêt, mais les nouvelles inscriptions ont augmenté encore plus vite.

Le marché canadien de l’habitation est figé en mode attente

En septembre, les ventes résidentielles au pays ont légèrement augmenté comparativement à août, à la suite de la troisième baisse consécutive des taux d’intérêt de la Banque du Canada cette année. Cette hausse suit la tendance des gains enregistrés au cours des mois qui ont suivi les deux premières baisses de taux.

En septembre 2024, les ventes résidentielles enregistrées sur les systèmes MLS® canadiens ont augmenté de 1,9 % d’un mois à l’autre, atteignant leur plus haut niveau depuis juillet 2023. L’augmentation à l’échelle nationale a été menée par des hausses dans la région du Grand Toronto, à Hamilton-Burlington, à Montréal, à Québec, dans le Grand Vancouver et à Victoria.

« Il s’agit de la troisième hausse des ventes en autant de mois suivant les baisses des taux d’intérêt, ce qui constitue une tendance même si les hausses n’ont pas été spectaculaires, a déclaré Shaun Cathcart, économiste principal de l’ACI. Cela dit, comme on s’attend maintenant à ce que le rythme des baisses de taux soit beaucoup plus rapide qu’on ne le pensait, il est possible que certains acheteurs choisissent de ne pas acheter pour l’instant. Cela pourrait renforcer le rebond attendu en 2025 au détriment des derniers mois de cette année. »

Nouvelles inscriptions

Le nombre de propriétés nouvellement inscrites a augmenté de 4,9 % d’un mois à l’autre en septembre, les vendeurs ayant inscrit des propriétés en plus grand nombre que d’habitude au cours des premières semaines du mois. Les gains ont été généralisés, la plupart des grands marchés du pays ayant réalisé les plus grands progrès.

À la fin de septembre 2024, 185 427 propriétés étaient inscrites à la vente dans les systèmes MLS^® canadiens, soit une hausse de 16,8 % par rapport à l’année précédente, mais une statistique toujours inférieure aux moyennes historiques, qui sont d’environ 200 000 inscriptions pour cette période de l’année.

Les ventes ayant augmenté moins que les nouvelles inscriptions en septembre, le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions a reculé à 51,3 % par rapport à 52,8 % en août. Cette mesure pourrait être inversée si la hausse des inscriptions fait augmenter les ventes en octobre. La moyenne à long terme de ce ratio est de 55 %. On parle normalement d’un marché de l’habitation équilibré lorsque le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions se situe entre 45 et 65 %.

« Le début de septembre a vu une explosion de l’offre avant le calme habituel de l’hiver, a déclaré James Mabey, président de l’ACI. Alors que certains acheteurs peuvent choisir de profiter de cette situation, d’autres décideront peut-être d’attendre les baisses des taux de la Banque du Canada qui, en grande partie, se manifesteront dans quelques mois plutôt que quelques années. »

On comptait 4,1 mois d’inventaire à l’échelle nationale à la fin septembre 2024, soit une baisse par rapport aux 4,2 mois de la fin août. La moyenne à long terme de cette mesure est d’environ 5,1 mois, le marché étant favorable aux vendeurs à moins de 3,6 mois et favorable aux acheteurs à plus de 6,5 mois.

Prix des maisons

L’Indice des prix des propriétés MLS^® (IPP MLS^®) composé national a légèrement augmenté de 0,1 % d’août à septembre. Malgré les légères fluctuations en plus ou en moins, les prix au niveau national sont restés pratiquement inchangés depuis le début de l’année.

L’IPP MLS^® composé national (non désaisonnalisé) était inférieur de 3,3 % par rapport à septembre 2023, soit une diminution moins importante que celles de 3,9 % enregistrées en juillet et août. Compte tenu de la faiblesse des prix observée vers la fin 2023, il est probable que les comparaisons négatives d’une année à l’autre continueront à se réduire.

En somme

Les acheteurs potentiels continuent d’attendre d’autres réductions de taux d’intérêt de la Banque du Canada. Tant que les prix des maisons sont stables, les acheteurs n’ont pas de motif impérieux d’agir rapidement. La situation devrait changer graduellement. Comme l’offre augmente sur le marché, les ventes devraient continuer de progresser ce mois-ci.

Vu la faiblesse prévue de l’activité économique aux troisième et quatrième trimestres, les réductions de taux de la Banque du Canada continueront en 2025. Selon les tendances saisonnières habituelles de l’activité immobilière, les ventes de logements seront sans doute fortes au printemps. Le gouverneur de la Banque du Canada Tiff Macklem a laissé entendre que de plus importantes baisses de taux seraient décrétées si l’économie faiblit trop et si l’inflation baisse sous la cible de 2 %. Ce serait une bonne nouvelle pour le marché du logement. Nous prévoyons que le taux directeur à un jour baissera à 2,5 % d’ici la fin de l’année prochaine. Il est maintenant à 4,25 %, soit bien supérieur au taux d’inflation actuel.

Les données de septembre sur l’IPC, publiées ce matin, indiquent une nette réduction de l’inflation annuelle globale, à 1,6 % à peine. La baisse est attribuable à la chute des prix de l’essence en septembre, reflétant l’affaiblissement de l’économie mondiale. Cependant, les mesures de l’inflation fondamentale sont inchangées entre août et septembre, et les prix de l’essence ont augmenté jusqu’à présent en octobre par suite des tensions au Moyen-Orient. Néanmoins, en excluant les coûts du logement – y compris intérêts hypothécaires, loyers et frais de rénovation –, l’inflation du mois passé était de 1,8 %. Elle est ainsi bien dans la plage de 1 à 3 % de la Banque du Canada. Ce fait, combiné au ralentissement de la croissance économique, pourrait mener à une baisse de taux d’intérêt de 50 points de base lors de la réunion du 23 octobre du Conseil de direction.

L’activité immobilière continuera d’augmenter graduellement d’ici la fin de 2024, accélérant à l’approche du printemps, la saison forte du marché de l’habitation.