Les marchés canadiens de l’habitation au creux de la vague.

Les marchés de l’habitation se préparent à une relance en 2024

Avant d’examiner les données de novembre sur le marché de l’habitation que l’Association canadienne de l’immeuble (ACI) a publiées ce matin, il faut noter la bonne nouvelle d’hier. La Réserve fédérale américaine a indiqué plus clairement que jamais la fin de son historique campagne de resserrement monétaire, en laissant entrevoir des réductions sensibles de taux d’intérêt en 2024. Les obligations et les actions boursières ont aussitôt entamé un des plus grands redressements de mémoire récente. Les actions ont grimpé en flèche. Les bons du Trésor à court terme ont connu leur meilleure journée depuis mars, tandis que les devises étrangères bondissaient face au dollar américain, et les obligations d’entreprises ont pris de l’élan. Les marchés canadiens ont emboîté le pas. De fait, le Canada serait bien plus sensible aux taux d’intérêt que les États-Unis, et notre économie est bien plus faible.

Comme l’indiquent les graphiques ci-dessous, les mensualités hypothécaires sont beaucoup plus élevées au Canada qu’aux États-Unis, par rapport au revenu après impôt. L’écart est encore plus grand du fait que les intérêts hypothécaires et les impôts fonciers sont déductibles d’impôt aux États-Unis. L’économie américaine a progressé par non moins de 5,2 % au troisième trimestre, alors même que le Canada enregistrait une baisse de 1,1 %. Cela étant, la Banque du Canada réduira probablement les taux d’intérêt bientôt, et davantage qu’aux États-Unis, ce qui rendra l’habitation plus abordable.

Les données de novembre de l’ACI indiquent un marché de l’habitation au creux de la vague. Les ventes résidentielles enregistrées sur les systèmes MLS® canadiens ont baissé d’à peine 0,9 % entre octobre et novembre 2023. C’est la plus faible baisse depuis juillet.

Nouvelles inscriptions

Les propriétaires vendeurs restent aussi en retrait. Le nombre de propriétés nouvellement inscrites a baissé de 1,8 % d’un mois à l’autre en novembre, après l’avoir fait de 2,2 % en octobre.

Puisque la baisse des nouvelles inscriptions a été plus marquée que la baisse des ventes, le ratio national des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions s’est légèrement resserré pour s’établir à 49,8 % en novembre, comparativement à 49,4 % en octobre. Il s’agit de la première augmentation de cette mesure depuis avril. La moyenne à long terme du ratio national des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions est de 55,1 %.

On comptait 4,2 mois d’inventaire à l’échelle nationale à la fin de novembre 2023, soit une légère augmentation par rapport aux 4,1 mois de la fin octobre. Ainsi, cette mesure aussi semble se stabiliser, mais demeure presque un mois entier en dessous de sa moyenne à long terme, soit près de 5 mois.

Le deuxième graphique indique que nous sommes bel et bien dans un marché favorable aux acheteurs.

Prix des maisons

En novembre 2023, l’Indice des prix des propriétés MLS^® (IPP MLS^®) global et composé a baissé de 1,1 % d’un mois à l’autre, ce qui témoigne d’un ralentissement des conditions du marché depuis la fin de l’été. Les prix évoluent souvent avec un léger décalage, donc il sera intéressant de voir si les baisses d’un mois à l’autre seront moins prononcées ou si elles cesseront de s’amplifier en décembre en réponse à la stabilisation entre l’offre et la demande.

Si la baisse des prix demeure une tendance principalement observée en Ontario, elle se manifeste maintenant aussi dans la vallée du Fraser, à Winnipeg et à Halifax. Ailleurs au Canada, les prix se maintiennent ou, dans certains cas (Alberta, Saskatchewan, Nouveau-Brunswick, Île-du-Prince-Édouard et Terre-Neuve-et-Labrador), ils continuent de grimper. L’IPP MLS^® global et composé a affiché une hausse de 0,6 % d’une année à l’autre.

En somme

Les décideurs de la Banque du Canada se réuniront de nouveau le 24 janvier. Il faudra sans doute plusieurs mois avant que la Banque ne commence à réduire le taux directeur, mais les taux d’intérêt déterminés par le marché ont fortement baissé. Les taux hypothécaires fixes ont aussi baissé, mais plus modestement. Je prévois que la politique monétaire commencera à s’assouplir au printemps, faisant descendre le taux à un jour d’environ 100 points de base avant la fin 2024. L’activité immobilière se renforcera en 2024 et 2025, bien que l’économie souffrira d’une augmentation notable des mensualités hypothécaires par suite des renouvellements ou refinancements, avec un sommet qui sera atteint en 2026.