Les acheteurs de maison canadiens tentent de devancer les hausses de taux d’intérêt.

La demande de logements surpasse l’offre

Selon les statistiques que vient de publier l’Association canadienne de l’immeuble (ACI), la revente de maisons à l’échelle nationale a augmenté de 0,6 % en novembre, après avoir bondi de 8,6 % en octobre. Les ventes auraient pu être supérieures, si ce n’avait été de l’offre limitée de logements à vendre. Les acheteurs sont pressés de boucler leurs transactions avant les hausses de taux d’intérêt de la Banque du Canada, l’année prochaine.

À l’échelle du pays, la hausse des ventes à Calgary, à Edmonton, dans la région intérieure de la Colombie-Britannique, à Regina et à Saskatoon a compensé le recul des ventes dans la région du Grand Toronto et à Montréal.

Le nombre de transactions (non désaisonnalisé) en novembre 2021 s’est maintenu à un niveau élevé. On a enregistré une légère baisse de 0,7 % d’une année à l’autre, le record de 2020 pour ce mois n’étant manqué que de quelques centaines de transactions.

Depuis le début de l’année, quelque 630 634 propriétés résidentielles ont changé de propriétaire par l’entremise des systèmes MLS^® canadiens, dépassant de loin le record annuel de 552 423 ventes enregistré en 2020.

« En fait, les problèmes d’offre auxquels nous avons été confrontés en 2020, qui se sont aggravés en 2021, empirent encore alors que nous entamons 2022, a affirmé l’économiste principal de l’ACI Shaun Cathcart. Les hausses de taux d’intérêt attendues rendront encore plus difficile la percée des nouveaux acheteurs sur le marché l’année prochaine, même si les ventes peuvent se maintenir en raison des déménagements des propriétaires actuels qui s’adaptent à tous les changements survenus depuis l’arrivée de la COVID-19. Ainsi, la situation d’inégalité dans le domaine de l’habitation restera presque certainement au centre des préoccupations. Un facteur imprévisible sera la façon dont les décideurs politiques aborderont la simulation de crise pour prêts hypothécaires à l’échelle nationale, qui pourrait agir comme un filet de sécurité contre la hausse des taux pour les jeunes ou les premiers acheteurs, mais qui pourrait aussi leur compliquer la tâche.

Nouvelles inscriptions

Le nombre de nouvelles inscriptions a augmenté de 3,3 % en novembre comparativement à octobre, grâce à des gains dans un peu plus de la moitié des marchés locaux, notamment le Grand Toronto, le Lower Mainland, Montréal, et de nombreux marchés dans la région élargie du Golden Horseshoe, en Ontario.

Comme le nombre de nouvelles inscriptions a surpassé le nombre de ventes, le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions a légèrement reculé pour s’établir à 77,0 % en novembre, comparativement à 79,1 % en octobre. Notons que la moyenne à long terme est de 54,9 %.

Environ les deux tiers des marchés locaux étaient favorables aux propriétaires-vendeurs, le ratio étant supérieur de plus d’un écart type par rapport à sa moyenne à long terme. Le tiers restant des marchés locaux étaient en équilibre.

On ne comptait que 1,8 mois d’inventaire à l’échelle nationale à la fin de novembre 2021, soit à égalité avec mars 2021 pour le niveau le plus bas jamais enregistré. Notons que la moyenne à long terme de cette mesure dépasse 5 mois.

Prix des maisons

Les conditions du marché étant plus serrées que jamais, l’Indice des prix des propriétés MLS® (IPP MLS^®) global et composé a augmenté de 2,7 % d’un mois à l’autre en novembre 2021.

L’IPP MLS^® global et composé non désaisonnalisé a affiché une hausse record de 25,3 % d’une année à l’autre en novembre.

En Colombie-Britannique, la croissance des prix d’une année à l’autre a de nouveau frôlé les 25 %; elle est plus faible à Vancouver, dans la moyenne provinciale à Victoria, et plus élevée dans d’autres régions de la province.

Cette augmentation d’une année à l’autre se chiffre entre 5 et 10 % en Alberta et en Saskatchewan, et frôle les 13 % au Manitoba.

L’Ontario a pour sa part enregistré une augmentation annuelle des prix de 30 % en novembre. La région du Grand Toronto continue de progresser après avoir accusé un retard sur la plupart des autres régions de la province pendant la majeure partie de la pandémie.

Dans le Grand Montréal, la croissance des prix d’une année à l’autre se maintient légèrement au-dessus de 20 %, tandis que Québec a enregistré une hausse d’environ 10 %.

Enfin, la croissance des prix d’une année à l’autre dépasse 30 % au Nouveau-Brunswick (davantage dans le Grand Moncton et moins à Fredericton et à Saint John), tandis qu’elle est de 10 % à Terre-Neuve-et-Labrador (un peu moins à St. John’s).

En somme – L’actualité est riche

Le Canada reste aux prises avec une pénurie de maisons d’un niveau parmi les plus élevés des pays développés. Avec la réouverture de nos frontières à l’immigration, la demande excédentaire de logements augmentera. Les obstacles à une augmentation rapide de l’offre de logements – tant pour la location que pour la vente – relèvent principalement du processus d’urbanisme et d’approbation relevant des municipalités et des provinces. Les promesses électorales du Parti libéral n’y font rien.

Les pressions inflationnistes s’accentuent partout. Les États-Unis affichaient en novembre un taux d’inflation de 6,8 % sur un an, contre 6,2 % le mois passé. Voilà sans doute ce qui a mené la Réserve fédérale américaine à adopter une position énergique aujourd’hui, intensifiant sa lutte contre l’inflation. Elle a annoncé qu’elle doublera le rythme auquel elle réduit ses achats de bons du Trésor et de titres hypothécaires à 30 milliards de dollars par mois. Elle est ainsi en voie de mettre fin au programme au début de 2022 plutôt qu’au milieu de l’année tel qu’initialement prévu.

Selon les projections publiées en même temps que cette annonce, les décideurs s’attendent à ce que des augmentations de trois quarts de point du taux de référence des fonds fédéraux soient de mise l’an prochain, d’après l’estimation médiane, après avoir maintenu le coût de l’emprunt près de zéro depuis mars 2020.

« Le retrait accéléré permettrait à Powell d’augmenter les taux plus tôt que précédemment prévu pour parer aux pressions sur les prix si nécessaire, alors que la pandémie continue d’entraver la reprise économique, selon Bloomberg News. La Réserve fédérale a noté les préoccupations soulevées par le variant Omicron, affirmant que des risques continuent de peser pour les perspectives économiques, y compris du fait de nouveaux variants du virus. »

Élément plus positif, le taux d’inflation au Canada est resté stable en novembre, à 4,7 % sur un an, soit bien moins qu’aux États-Unis. En excluant l’alimentation et les produits énergétiques, l’IPC a baissé légèrement, à 3,1 % par rapport à un an plus tôt en novembre ou 2,7 % annualisé et désaisonnalisé par rapport au niveau d’avant le choc en février 2020. Environ la moitié de ces 2,7 % peut encore être attribuée à la hausse des dépenses liées à la propriété d’une maison et à l’achat ou la location d’une auto. Cependant, l’étendue de la pression inflationniste a aussi augmenté : 58 % du panier de consommation augmentant à plus de 2 % annualisé par rapport aux niveaux prépandémiques (2019) en novembre et en moyenne pour les trois derniers mois. La proportion était de 47 % en février 2020. Cette progression devrait se poursuivre en 2022 alors que les hausses dans les intrants, le transport et la main-d’œuvre continuent de se répercuter dans les chaînes d’approvisionnement pour un plus grand éventail de biens et de services. De nouvelles perturbations des chaînes d’approvisionnement et des marchés de l’énergie causées par le variant Omicron et les inondations en Colombie-Britannique, en novembre, augmenteront sans doute l’incertitude quant aux prix à court terme.

Dans un discours prononcé aujourd’hui, le gouverneur de la Banque du Canada Tiff Macklem a assuré le public que la Banque du Canada resterait à l’avant-garde de la lutte contre l’inflation au pays. Il a précisé que la flexibilité dans son nouveau mandat ne s’applique pas aux situations où, comme maintenant, l’inflation est sensiblement au-dessus de la cible.

En conférence de presse après le discours, le gouverneur Macklem a fait remarquer qu’il n’était pas à l’aise avec les actuels niveaux élevés d’inflation, et que le moment approche où les décideurs devraient passer à autre chose que des indications prospectives. Les marchés escomptent cinq augmentations des taux d’intérêt de la Banque du Canada l’année prochaine.