Le marché du logement a ralenti en avril face aux nouvelles mesures de confinement.

Début d’un ralentissement sur le marché canadien du logement

Selon les statistiques publiées aujourd’hui par l’Association canadienne de l’immeuble (ACI), la revente de maisons au Canada a baissé de 12,4 % de mars à avril 2021. Dans la même période, le nombre de nouvelles propriétés inscrites a baissé de 5,4 %, alors que l’Indice des prix des propriétés MLS^® (IPP MLS^®) a augmenté de 2,4 %.

Même si les ventes de maisons ont faibli en avril, largement en raison des nouvelles mesures de confinement, elles étaient quand même les plus fortes jamais enregistrées pour un mois d’avril, et bien supérieures à la moyenne mensuelle sur 10 ans.

Les ventes ont baissé d’un mois à l’autre dans près de 85 % de tous les marchés locaux, y compris dans presque toute la Colombie-Britannique et l’Ontario.

Nouvelles inscriptions

Le nombre de nouvelles inscriptions a diminué de 5,4 % en avril par rapport à mars. Dans un marché où l’offre se trouve dans un creux record et où les ventes dépendent d’une offre régulière de nouvelles inscriptions chaque mois, les hausses simultanées au niveau de l’offre et des ventes enregistrées en mars, suivies de baisses simultanées en avril, semblent indiquer que le ralentissement des ventes peut être fonction, en partie, de la disponibilité d’inscriptions plutôt qu’uniquement de la demande. En avril, les nouvelles inscriptions ont diminué dans 70 % des marchés locaux.

Le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions au pays a accusé un recul de 75,2 % en avril, alors qu’il avait atteint un sommet de 90,6 % en janvier. Cela dit, la moyenne à long terme du ratio national des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions est de 54,5 %; il est donc historiquement encore très élevé. La bonne nouvelle est qu’il évolue dans la bonne direction.

Si l’on compare le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions et les moyennes à long terme, on constate qu’environ un quart seulement des marchés locaux étaient en équilibre (se situant à l’intérieur d’un écart type de la moyenne à long terme) en avril. Les trois autres quarts des marchés se situaient au-delà des normes à long terme, largement au-delà dans bien des cas.

On comptait 2 mois d’inventaire à l’échelle nationale à la fin d’avril 2021, ce qui représente une hausse par rapport au creux record de 1,7 mois enregistré en mars, mais qui demeure bien en dessous de la moyenne de cette mesure, soit un peu plus de 5 mois.

Selon d’autres informations, les mises en chantier d’habitations au Canada ont baissé jusqu’à 268 600 (données annualisées) en avril, contre 334 800 en mars. Malgré la forte baisse d’un mois à l’autre, le niveau reste élevé au regard des données historiques du Canada. De fait, la moyenne des mises en chantier (données annualisées) des six derniers mois établit un nouveau record, surpassant les sommets des années 1970 et 1980. Hormis les Prairies et l’Atlantique, toutes les régions ont vu une baisse des mises en chantier en avril.

Prix des maisons

L’Indice des prix des propriétés MLS^® (IPP MLS^®) global et composé a augmenté de 2,4 % d’un mois à l’autre en avril 2021 – une hausse historiquement élevée, mais moins importante qu’en février et en mars. Une grande partie du ralentissement récent de la croissance d’un mois à l’autre des prix a été observée dans le segment des maisons unifamiliales par rapport aux maisons en rangée et aux appartements, dont les prix sont plus abordables.

L’IPP MLS^® global et composé (non désaisonnalisé) a augmenté de 23,1 % d’une année à l’autre en avril. Selon des données remontant à 2005, il s’agit d’une augmentation record d’une année à l’autre.

L’Ontario enregistre la hausse la plus importante d’une année à l’autre (environ de 20 à 50 %), suivie par la Colombie-Britannique, le Québec et le Nouveau-Brunswick (environ de 10 à 30 %) et enfin les provinces des Prairies et Terre-Neuve-et-Labrador (environ de 5 à 15 %).

L’IPP MLS^® est le meilleur moyen d’évaluer les tendances de prix, puisque les moyennes sont sujettes à de fortes distorsions occasionnées par les fluctuations qui surviennent dans la composition des ventes d’un mois à l’autre.

Le prix moyen réel (non désaisonnalisé) des propriétés vendues au pays en avril 2021 s’établissait à un peu moins de 696 000 $, soit une hausse de 41,9 % comparativement au même mois l’an dernier. Néanmoins, il est important de se rappeler que le prix moyen national a chuté de 10 % d’un mois à l’autre en avril dernier, car les ventes de propriétés de luxe au sein de chaque marché ont connu quelques mois de stagnation. Cela aura pour effet de gonfler la comparaison des prix d’une année à l’autre jusque vers juin.

Par segment : Les ventes de maisons unifamiliales restent extrêmement fortes, mais les signes d’un resserrement des marchés des condos dans les grandes villes se confirment. Les prix des condos étaient 8,5 % plus élevés en avril qu’un an plus tôt, ce qui est la plus grande augmentation depuis le milieu de 2018, et les augmentations mensuelles des prix sont maintenant encore plus fortes dans les plus grandes villes. Nous continuons de prévoir que ces marchés retrouveront plus de vigueur que ne s’y attendent la plupart des observateurs.

Par région : On n’a peut-être jamais vu une telle vigueur généralisée. Des marchés comme Calgary et Edmonton, qui étaient depuis longtemps somnolents, se réveillent et enregistrent des hausses de prix d’environ 9 % sur un an. Toronto, Montréal et Vancouver sont toujours aussi forts. Certains plus petits marchés (comme Halifax, Moncton, le Sud-Est de l’Ontario) surpassent des grandes villes. Les régions de chalets sont en plein essor.

En somme

Les manchettes signaleront peut-être des baisses sur le marché du logement en avril, mais ne vous y laissez pas prendre : le marché d’aujourd’hui reste solide d’une région à l’autre et d’un segment à l’autre, même s’il est vrai que nous avons sans doute franchi le point culminant. L’activité restera vive cet été, surtout si les restrictions liées à la COVID sont allégées et que la population commence à recevoir la deuxième dose de vaccin.