Baisse des prix des maisons au Canada pour un neuvième mois consécutif; ralentissement de l’activité.

Nouveau mois, nouvelle baisse sur le marché immobilier

Selon les statistiques publiées aujourd’hui par l’Association canadienne de l’immobilier (ACI), les ventes résidentielles ont baissé d’un mois à l’autre en novembre. Les ventes résidentielles nationales ont reculé de 3,3 % d’octobre à novembre. La tendance modératrice qui s’est amorcée en février dernier se poursuit donc, en parallèle avec un resserrement inédit de la politique monétaire. Les ventes ont baissé de non moins de 39 % par rapport à un an plus tôt. Pendant ce temps, la Banque du Canada a augmenté son taux directeur de 400 points de base, le faisant passer de 0,25 % à 4,25 % et déclenchant une hausse vertigineuse des taux hypothécaires.

Environ 60 % des marchés locaux ont connu une diminution des ventes en novembre, notamment dans le Grand Vancouver et la vallée du Fraser, à Edmonton, dans la région du Grand Toronto et à Montréal.

En novembre 2022, le nombre réel (non désaisonnalisé) de transactions a baissé de 38,9 % par rapport au résultat quasi record du même mois l’an dernier. Il s’est établi à environ 13 % sous la moyenne décennale prépandémique pour novembre (voir le graphique ci-dessous).

Nouvelles inscriptions

Les propriétaires vendeurs restent hésitants : le nombre de nouvelles inscriptions a baissé de 1,3 % le mois dernier, et de 6,1 % par rapport à un an plus tôt. La plupart des vendeurs attendent que les taux d’intérêt retombent, soit parce qu’ils prévoient un intérêt renouvelé des acheteurs, soit parce qu’eux-mêmes ne sont pas prêts à acheter une nouvelle maison avec des taux hypothécaires si élevés.

Tandis que les ventes ont connu d’énormes fluctuations, les nouvelles inscriptions sont restées relativement stables malgré la récente turbulence, et elles sont assez bien conformes aux niveaux d’avant la COVID. Il n’y a pas encore de grand nombre de ventes forcées, qui pourrait accentuer une correction des prix.

Les nouvelles inscriptions ont connu une baisse dans un peu plus de la moitié des marchés locaux. Dans les plus grands marchés canadiens, l’offre est demeurée largement inchangée d’un mois à l’autre, à l’exception de baisses plus importantes dans les régions du Lower Mainland et de l’Okanagan, en Colombie-Britannique.

De façon générale, on peut dire que les nouvelles inscriptions n’ont pas inondé le marché. Le mois de novembre 2022 a connu le moins de nouvelles inscriptions pour ce mois en 17 ans, à l’exception de novembre 2019.

Avec cette baisse des ventes d’un mois à l’autre légèrement plus marquée que la baisse des nouvelles inscriptions, le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions a légèrement reculé pour s’établir à 49,9 % en novembre, comparativement à 50,9 % en octobre. Le ratio demeure aux alentours de 50 % depuis le mois de mai. La moyenne à long terme de cette mesure se situe à 55,1 %.

Si l’on compare le ratio actuel des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions et les moyennes à long terme, on constate qu’environ 70 % des marchés locaux sont en équilibre.

On comptait 4,2 mois d’inventaire à l’échelle nationale à la fin novembre 2022. Cette mesure se rapproche de celle enregistrée dans les mois précédant les premiers confinements dus à la pandémie, et demeure près d’un mois complet en dessous de sa moyenne à long terme.

Prix des maisons

En novembre 2002, l’Indice des prix des propriétés MLS® (IPP MLS®) global et composé a baissé de 1,4 % d’un mois à l’autre, poursuivant la tendance installée depuis le printemps.

L’IPP MLS® global et composé se situe maintenant à 11,5 % en dessous de son sommet. La ventilation régionale révèle que les derniers reculs mensuels se sont surtout produits en Ontario et dans certaines régions de la Colombie-Britannique, et dans une moindre mesure ailleurs. Alors que les prix ont diminué presque partout, les marchés de Calgary, Regina et Saskatoon se démarquent avec des prix restant tout près de leurs sommets.

Le tableau ci-dessous montre la baisse du prix des habitations au Canada selon l’IPP MLS et dans certaines villes, depuis les sommets de mars avant que la Banque du Canada commence à hausser les taux d’intérêt. Le deuxième tableau est plus détaillé. Les plus fortes baisses de prix ont été constatées dans le Grand Toronto et le Grand Vancouver, où les hausses de prix avaient été spectaculaires pendant le confinement lié à la COVID.

En somme

Le BSIF (Bureau du surintendant des institutions financières) a annoncé ce matin que le taux admissible minimum pour les prêts hypothécaires non assurés des institutions financières sous réglementation fédérale resterait inchangé. Il révisera sa ligne directrice B‑20 le mois prochain, mais il ne faut pas s’attendre à un assouplissement du test de résistance.

Par ailleurs, les mises en chantier d’habitations n’ont guère évolué le mois dernier; il y en avait 264 600 (données annualisées). Le niveau reste élevé, la moyenne pour l’année jusqu’à présent étant d’environ 265 000. Compte tenu du nombre record de 275 000 mises en chantier l’année passée, nous pourrions voir la plus forte période de deux ans de tous les temps. Au prorata de la population, nous entamons 2023 avec un boom inédit de construction malgré les coûts majorés, les pénuries de main-d’œuvre et les taux d’intérêt bien plus élevés.

Perspectives

La Banque du Canada augmentera sans doute encore son taux directeur une ou deux fois de 25 points de base au premier semestre de l’an prochain, marquant une pause entre les hausses. Elle ne baissera pas les taux en 2023 même si l’économie connaîtra au moins une légère contraction.

En 2024, ce sera une année de relance, mais le taux directeur ne retournera sûrement pas à son niveau de 1,75 % d’avant la COVID. En effet, le nouveau niveau plancher sera sans doute vers les 2,5 %, en supposant que l’inflation continuera de baisser. La hausse des prix sera sans doute beaucoup plus limitée que pendant la décennie turbulente d’avant la pandémie. Il reste que la croissance rapide de la population, principalement attribuable à l’immigration, laisse entrevoir une croissance économique soutenue.