Transformer votre sous-sol en logement locatif.

Au vu de la conjoncture économique et des taux d’intérêt actuels, de nombreux Canadiens cherchent à s’assurer un supplément de revenus. Une possibilité est de profiter de la valeur nette de votre maison pour rénover votre sous-sol et en faire un logement locatif légal! Vous pouvez le faire en utilisant une marge de crédit garantie (marge de crédit adossée à un bien immobilier (MCBI)) pour aider à financer les travaux d’aménagement.

Avant d’investir dans l’aménagement un logement locatif, il y a divers facteurs à prendre en compte :

Zonage: Premièrement, avant d’envisager d’aménager un logement locatif, assurez-vous que le zonage le permet. Si ce n’est pas le cas, renseignez-vous pour savoir si vous pouvez changer le zonage.

Règlements locaux: Selon le cas, la réglementation locale peut déterminer ce que vous pouvez faire ou ne pas faire en ce qui concerne un logement locatif. La réglementation varie d’une province et d’une ville à l’autre. Par exemple :

• À Coquitlam, vous ne pouvez pas avoir un logement locatif qui fait plus de 40 % de la superficie de la maison. Vous devez aussi avoir une place de stationnement pour les locataires.
• À Kelowna, vous pouvez avoir un seul logement locatif secondaire, et la maison doit avoir une désignation « S ».
• À Calgary, la réglementation révisée du zonage facilite maintenant l’ajout de logements locatifs.
• Toronto envisage aussi des réformes qui faciliteront l’ajout de logements locatifs.
• À Montréal, toute personne qui entreprend un projet ajoutant au moins 1 logement et une superficie habitable de plus de 450 m² (l’équivalent d’environ 5 logements) doit conclure une entente avec la Ville de Montréal afin de contribuer à l’offre de logements sociaux, abordables et familiaux. IL peut s’agir d’un projet de nouvelle construction ou bien d’agrandissement ou de transformation d’un immeuble.

Consultez le site Web officiel ou le service du bâtiment de votre municipalité pour obtenir une information à jour sur les règles et exigences s’appliquant à vous, et faites-le AVANT de commencer.

Assurances et considérations juridiques: Avant d’ajouter un logement locatif, assurez-vous d’obtenir – ou du moins de pouvoir obtenir – l’assurance nécessaire afin de protéger à la fois la résidence principale et le logement locatif. Aussi, vous voudrez consulter un avocat ou un notaire et mettre au point un contrat de location pour vos locataires éventuels. En Ontario, il y a un contrat de location standard obligatoire que tous les propriétaires doivent utiliser.

Aménagement et conception du logement locatif: Si le zonage et la réglementation de votre secteur vous permettent d’aménager un logement locatif, vous devez ensuite déterminer comment vous l’aménagerez et quelles seront ses dimensions. Vérifiez s’il y a des restrictions au sujet des dimensions ou une hauteur minimum du plafond. Pour un logement locatif, vous devez avoir, au minimum :

• une place de stationnement pour le locataire;
• une entrée distincte, une cuisine, une salle de bain et des aires de vie et de sommeil;
• une ventilation et une insonorisation suffisantes;
• un apport de lumière naturelle;
• des détecteurs de fumée interreliés entre les logements primaire et secondaire;
• une installation de chauffage et de ventilation indépendante;
• un drainage adéquat, des raccordements aux égouts et des services publics distincts;
• des prises, des circuits et un éclairage conformes au code de l’électricité.

Peu importe comment vous aménagez votre logement locatif, engagez les spécialistes nécessaires en matière de construction, de plomberie et d’électricité pour vous assurer que tout respecte le code, et ainsi éviter d’éventuels désastres.

Permis de construction et de commerce: Une fois que vous avez confirmé que votre zonage convient et que vous pouvez ajouter un logement locatif, et une fois que vous comprenez la réglementation applicable, vous établissez les plans, puis vous soumettez une demande de permis et payez les frais connexes. En Colombie-Britannique, par exemple, un permis de construction est requis pour qu’un logement locatif soit légal.

IMPORTANT : Même si un permis de construire n’est pas obligatoire, il est important d’en obtenir pour d’autres raisons, y compris pour obtenir de l’assurance. Le fait d’avoir obtenu un permis de construire aidera à protéger votre investissement.

Outre le permis de construire, vous aurez besoin de permis pour tous travaux touchant la plomberie, l’électricité et le gaz.

Inspections et permis: Après avoir obtenu les permis pour les travaux, notez bien quelles inspections sont requises au cours de la réalisation, et programmez-les avec les autorités locales afin d’assurer votre conformité aux codes de construction, aux normes de sécurité incendie et à la réglementation sanitaire.

Si les travaux respectent toutes les exigences, votre logement locatif sera approuvé. Il restera à déterminer si vous devez obtenir un permis de commerce. Ce n’est pas nécessaire si c’est des membres de votre famille (parents, enfants, etc.) qui habiteront le logement. À Vancouver par exemple, si vous louez votre logement sur le long terme, vous devez obtenir un permis. Vérifiez quelles sont les règles dans votre région.

Incitatifs: En plus du loyer que vous toucherez chaque mois, il y a des programmes gouvernementaux qui peuvent offrir des incitatifs pour des logements locatifs. Par exemple :

• Premières Nations : Si vous vivez sur une réserve des Premières Nations, vous pourriez avoir droit à des fonds fédéraux, jusqu’à concurrence de 60 000 $, pour vous aider à créer un logement locatif peu dispendieux dans votre maison. Si vous vivez dans le Nord ou dans une région éloignée, le montant est majoré de 25 %. Le montant est un prêt-subvention : vous n’avez rien à rembourser si tous les critères sont respectés.
• Programme d’aide à la remise en état des logements (PAREL) – logement accessoire / pavillon-jardin : Ce programme est offert à toutes les Premières Nations ou à leurs membres. Il s’applique spécifiquement aux propriétaires de maisons individuelles pouvant être converties pour ajouter un logement locatif autonome à l’intention d’une personne âgée ou d’un adulte handicapé.
• Crédit d’impôt pour la rénovation d’habitations multigénérationnelles : Ce crédit est offert pour la création, au sein d’une habitation, d’un logement secondaire à l’intention d’une personne admissible ou d’un proche admissible. Le crédit vaut 15 % des dépenses admissibles jusqu’à concurrence de 50 000 $ de dépenses.
• Colombie-Britannique : À partir du début de 2024, les propriétaires pourront obtenir un prêt-subvention équivalant à 50 % du coût de rénovations, jusqu’à concurrence de 40 000 $ sur cinq ans, pour des logements locatifs.
• Ontario : Divers programmes pour des logements locatifs secondaires sont offerts en Ontario, selon la région. Ils fournissent des prêts-subventions allant de 25 000 $ à 50 000 $, qui ne sont pas à rembourser si le propriétaire conserve les logements pendant 15 ans.

L’important est de bien se renseigner. Votre meilleure solution sera de vous adresser à votre administration municipale pour confirmer que vous comprenez complètement les facteurs avant de commencer à aménager un logement locatif.