Prudence sur le marché : Offres sans condition.

Dans l’immobilier, les offres d’achat sont généralement assorties de conditions. Des exigences ou des critères doivent être satisfaits avant que la vente soit bouclée et que la propriété soit transférée. Les conditions suivantes sont parmi les plus fréquentes :

• Approbation du financement
• Inspection de la propriété
• Obtention d’une assurance incendie/habitation
• Examen des documents de copropriété, s’il y a lieu

Ces conditions visent à protéger l’acheteur et éviter qu’il fasse un mauvais achat. Elles permettent de parer aux mauvaises surprises en ce qui concerne le financement, l’assurance ou l’état de la propriété.

Les conditions sont inscrites dans l’offre d’achat, avec une date où elles seront levées. Le vendeur y consent avant que la vente soit conclue. Si les conditions sont levées à la date dite, la vente peut être bouclée. Si les conditions ne sont pas levées (par exemple, si le financement n’est pas obtenu ou l’inspection révèle un problème), le vendeur peut annuler l’offre, et l’achat ne se fait pas.

Récemment, surtout dans les marchés immobiliers surchauffés, des acheteurs font de plus en plus souvent des offres d’achat sans condition. Ils s’engagent à acheter sans qu’aucun critère ne doive être rempli. Essentiellement, ils sont prêts à acheter « tel quel ».

Nous voyons ci-dessous les implications d’offres sans condition tant pour l’acheteur que pour le vendeur, pour en comprendre les risques et les résultats.

Avantages d’une offre sans condition

• Pour l’acheteur : L’avantage principal d’une offre sans condition, pour l’acheteur, est la possibilité de surpasser la concurrence. C’est utile dans un marché surchauffé, mais il y a des risques.
  
• Pour le vendeur : Habituellement, une offre sans condition comprend un prix concurrentiel et une disposition de l’acheteur à accepter les dates de transfert que préfère le vendeur. Elle indique aussi que l’acheteur a effectué autant de recherche que possible. Si le vendeur est pressé parce qu’il veut acheter une autre maison ou déménager aussitôt que possible, il peut accepter une offre sans condition pour accélérer le processus.

Désavantage d’une offre sans condition

• Pour l’acheteur : L’acheteur qui présente une offre d’achat sans condition accepte un risque considérable dans divers domaines, comme le financement, l’état de la propriété et l’assurance.
  
  • Financement : Si l’acheteur a déjà une préapprobation, il peut croire ne pas avoir besoin de s’inquiéter du financement, mais la préapprobation n’est pas une garantie que le financement sera accordé. Présenter une offre sans condition de financement est hasardeux. Avant d’accorder le financement, le prêteur doit approuver la propriété et la vente, en tenant compte du prix de la propriété, de son emplacement, du type d’habitation et d’autres variables. En soumettant une offre sans condition de financement (ou d’inspection, de vérification des titres, etc.), l’acheteur peut être pris au piège. Une fois l’offre faite, il sera tenu de financer l’achat. Un acompte est habituellement versé au moment de présenter l’offre, et ce montant est perdu si la transaction ne peut pas se faire. L’acompte se chiffre en milliers de dollars; il est habituellement un pourcentage du prix d’achat ou de la mise de fonds.
  • Inspection et assurance : Si l’acheteur se passe de conditions sur l’inspection du bâtiment et l’assurance habitation pour mieux faire accepter son offre, il assume un énorme risque : il ne sait pas au juste ce qu’il achète, et il ne sait pas si la propriété est conforme au code et assurable.
  • Diligence raisonnable : Une fois qu’une offre sans condition est soumise, il n’y a plus de possibilité d’effectuer des vérifications. L’acheteur doit donc faire toute la recherche possible à l’avance. Comme l’offre est un engagement exécutoire, l’acheteur qui voudrait ensuite s’en dégager sera confronté à des obstacles juridiques. Soumettre une offre sans condition n’est pas faire preuve de prudence; c’est aux risques de l’acheteur.
    
• Pour le vendeur : Pour la personne qui vend la propriété, l’offre sans condition présente moins de risque, mais elle n’est pas non plus sans risque. Le vendeur a l’avantage de ne pas avoir de délai d’attente, mais il ne sait pas si le financement sera effectivement obtenu.

Le financement et les offres sans condition

Quand un vendeur soumet une offre sans condition, il lui incombe d’effectuer à l’avance autant de vérifications que possible. Il doit savoir ce qui est nécessaire au prêteur pour qu’il accepte de consentir le prêt hypothécaire. L’approbation n’est jamais chose certaine, mais l’acheteur peut tout faire pour qu’elle soit accordée.

Obligations contractuelles

Il faut savoir ce qui en est avec une offre d’achat par rapport à une convention d’achat. L’offre d’achat est un engagement écrit à acheter; la convention d’achat est un contrat entre l’acheteur et le vendeur. L’offre d’achat sert de lettre d’intention, indiquant les modalités selon lesquelles vous proposez d’acheter la maison. S’il n’y a pas de condition et, par exemple, le financement n’est pas obtenu et l’achat ne peut pas être conclu, il y a rupture de contrat. Dans ce cas, l’acheteur peut perdre son acompte.

Il faut aussi savoir qu’en cas de rupture de contrat, le vendeur pourrait décider de demander un dédommagement. Par exemple, supposons que vous avez soumis une offre sans condition à 500 000 $, mais vous devez vous désister faute de financement. Si le vendeur ne peut ensuite obtenir que 400 000 $ pour sa propriété, il pourrait vous poursuivre afin d’obtenir la différence.

Préparer une offre sans condition

Si vous décidez de soumettre une offre sans condition malgré les risques, vous pouvez prendre certaines mesures pour parer aux problèmes potentiels :

• Obtenez une préapprobation : Ce n’est pas une garantie de financement, mais c’est une indication des chances que vous obteniez une approbation.
  
• Faites des recherches : Déterminez ce que le prêteur recherche avant d’accorder un prêt hypothécaire. Une approbation n’est jamais acquise d’avance, mais un acheteur qui soumet une offre sans condition peut faire son mieux pour que le financement soit accordé.
  
• Faites preuve de diligence : Déterminez si la propriété a fait l’objet de rénovations majeures ou a déjà subi des dommages. Vous pouvez par exemple obtenir une déclaration sur l’état de la propriété. Cette déclaration ne vaut pas une inspection en règle, mais elle peut aider à repérer des problèmes potentiels. Si possible, faites une inspection avant de soumettre une offre.
  
• Obtenez des conseils juridiques : Un avocat ou un notaire peut vous aider à cerner le risque que vous courez et les implications avec lesquelles vous devrez composer si l’offre est acceptée, ou non.
• Examinez les titres : Ne manquez pas d’examiner les titres de la propriété.
  
• Assurez-vous : Obtenez la confirmation que vous pourrez obtenir une assurance pour la maison. Les assureurs pourraient demander une inspection. Dans certains cas, un rapport sur l’état de dépréciation récent peut suffire.
  
• Documents de copropriété (s’il y a lieu) : Examinez soigneusement les procès-verbaux des réunions du conseil de copropriété et tout autre document pertinent pour déterminer s’il y a des problèmes potentiels.

Il y a donc des moyens d’atténuer les risques d’une offre sans condition, mais il y a toujours un risque. En somme, soumettre une offre conditionnelle vous donne le temps et la possibilité de réunir l’information voulue, et d’accéder à la propriété pour faire une inspection.

Si vous tenez à soumettre une offre sans condition, assurez-vous d’en discuter avec votre courtier immobilier. Celui-ci pourra déterminer si une telle offre est nécessaire ou si une offre conditionnelle assortie d’un court délai suffirait pour boucler l’affaire. Un bon courtier immobilier vous renseignera sur l’intérêt manifesté par d’autres acheteurs potentiels au cours du processus. Son but devrait être de vous donner les meilleures possibilités et de minimiser votre risque. Aussi, avant de soumettre une offre, consultez votre spécialiste hypothécaire CHD pour discuter de votre hypothèque et de votre financement, pour que vous puissiez prendre la meilleure décision.