Le débat sur le taux d’intérêt.
Une des premières questions que posent les acheteurs potentiels est la suivante : « Quel est votre taux d’intérêt? »
Il est facile de croire qu’il s’agit de la question la plus importante, même s’il y a en fait beaucoup plus que le taux dans un contrat hypothécaire. Et c’est ainsi que le taux reste au cœur des préoccupations.
Le débat sur le taux anime bien des discussions dans le monde des prêts hypothécaires. Ce n’est pas seulement le taux comme tel, mais aussi l’importance du taux par rapport à d’autres facteurs, comme les conditions et les pénalités. L’emprunteur a souvent tendance à concentrer son attention sur un seul facteur. Cependant, négliger les autres éléments peut vous en coûter par la suite.
Avant d’examiner les autres facteurs, voyons ce qui en est du taux. Le taux n’est pas le seul élément à prendre en compte dans le choix d’un produit hypothécaire, mais il reste effectivement un important critère de décision. Le taux d’intérêt est le pourcentage que vous payez sur le montant du prêt. Avec un taux plus bas, une plus grande part de vos versements sert à rembourser le prêt.
Taux fixe ou taux variable
Il y a deux types de taux hypothécaires : taux variable et taux fixe. Avec une hypothèque à taux fixe, vous payez le même taux d’intérêt pendant toute la durée du prêt. En revanche, un taux variable varie en fonction de l’évolution du taux directeur, qui lui-même varie selon la conjoncture des marchés.
Les taux fixes reflètent habituellement la conjoncture économique mondiale, alors que les taux variables reflètent davantage la conjoncture économique au Canada. Quand l’économie est stable, les taux variables restent faibles, ce qui stimule les achats.
Taux hypothécaire fixe : L’acheteur d’une première maison et l’acheteur expérimenté apprécient habituellement la stabilité d’un taux fixe, avantage d’autant plus marquant au moment où on débute sur le marché des hypothèques. L’avantage du prêt hypothécaire à taux fixe est que vos paiements resteront les mêmes pendant toute la durée du prêt. L’inconvénient est que si le taux directeur baisse dans l’intervalle, vous ne pourrez pas en profiter.
Taux hypothécaire variable : Les prêts hypothécaires à taux variable fluctuent selon l’évolution du taux directeur au Canada. Le montant d’intérêt que vous payez sur votre prêt hypothécaire peut donc augmenter ou baisser, selon l’évolution du taux directeur. Ceux qui choisissent un taux variable déterminent parfois un montant donné pour leurs versements (comme s’ils avaient choisi un taux fixe). Dans ce cas, si le taux directeur et leur propre taux baissent, une plus grande part de chaque versement est appliquée au remboursement du capital plutôt qu’aux frais d’intérêt. Si au contraire les taux augmentent, ils paient davantage d’intérêts, et il reste moins de leurs paiements pour le capital. D’autres emprunteurs qui optent pour un taux variable laissent simplement le montant de leurs versements augmenter ou baisser selon que les taux montent ou baissent. Tout dépendant de votre revenu et de votre stabilité financière, vous pouvez de toute façon profiter des fluctuations du marché.
Au-delà des taux
D’autres facteurs que le taux, comme les pénalités, peuvent être importants au moment de choisir un produit hypothécaire. Si vous avez un choix entre deux produits, à savoir un prêt à taux d’intérêt fixe de 1,65 % et un prêt à taux variable de 1,95 %, vous pouvez trouver que la décision est facile. Mais qu’en est-il de la possibilité d’effectuer des paiements supplémentaires? Et quelles sont les pénalités?
Vous pouvez croire que rien ne changera dans les cinq ans de la durée de votre prêt, et donc que vous n’avez pas à vous soucier des pénalités. Il reste qu’entre un prêt à taux fixe et un prêt à taux variable, les pénalités peuvent être très différentes. Avec un prêt à taux variable, la pénalité est souvent de trois mois d’intérêts. Dans le cas d’un prêt à taux fixe, la pénalité est calculée selon la formule du différentiel de taux d’intérêt (DTI).
Étant donné que près de 70 % des prêts hypothécaires à taux fixe sont résiliés avant l’échéance, ce facteur est important. Un prêt hypothécaire à taux fixe est habituellement une bonne affaire lorsque la pénalité est calculée en fonction de votre taux contractuel et non du taux de référence. Si toutefois les pénalités sont calculées en fonction du taux de référence (qu’on appelle aussi le taux de la Banque du Canada), qui est habituellement beaucoup plus élevé que votre taux contractuel, les pénalités sont sensiblement plus élevées.
Dans certains cas, les pénalités pour la résiliation d’un prêt hypothécaire à taux fixe peuvent être deux ou trois fois supérieures à ce qu’elles seraient pour un prêt à taux variable. Un taux d’intérêt plus bas est intéressant, mais il vaut parfois mieux des pénalités plus basses, au cas où il surviendrait quelque chose à l’avenir.
Prêt hypothécaire conventionnel ou à ratio élevé
Un autre facteur au-delà du taux d’intérêt est le choix entre un prêt hypothécaire conventionnel ou à ratio élevé. Dans la mesure du possible, il est recommandé de faire une mise de fonds d’au moins 20 % sur l’achat d’une maison. Dans ce cas, le prêt hypothécaire est conventionnel. Si toutefois vous n’avez pas les moyens de mettre 20 %, vous devrez probablement prendre un prêt hypothécaire à ratio élevé.
Quelle est la différence?
Les prêts hypothécaires à ratio élevé doivent être assurés soit par Sagen, par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) ou par Canada Guaranty. En effet, la Loi sur les banques permet seulement aux institutions financières de prêter jusqu’à concurrence de 80 % du prix d’achat SANS assurance-prêt hypothécaire. L’assurance protège le prêteur dans le cas où vous ne pourriez pas effectuer vos paiements. Ce serait alors l’assureur qui traiterait avec vous.
Au contraire d’un prêt conventionnel, un prêt à ratio élevé devant être assuré exige le paiement d’une prime d’assurance. Cette prime est ajoutée au montant du prêt, et elle est un facteur important pour les paiements mensuels. Le montant de la prime est déterminé selon le ratio prêt-valeur (RPV), c’est-à-dire le montant du prêt par rapport à la valeur de la maison.
Tous les prêts hypothécaires à ratio élevé doivent être assurés, mais certains propriétaires choisissent de souscrire l’assurance même avec un prêt conventionnel, afin d’obtenir un meilleur taux.
De bonnes questions à poser
Pour vous assurer que vous comprenez bien votre contrat hypothécaire et la façon dont il pourrait vous affecter au fil du temps, voici quelques questions judicieuses à poser avant de signer :
- Quel est mon taux d’intérêt? Est-ce que je suis admissible à un meilleur taux?
- Recommandez-vous un taux fixe, ou un taux variable?
- Quelle est la pénalité en cas de résiliation de mon prêt hypothécaire?
- Est-ce qu’il y a des pénalités pour des remboursements anticipés?
- Est-ce que j’aurai besoin d’assurance hypothécaire? Si oui, quelle est la prime?
- Quel sera le montant de mes paiements mensuels?
- Est-ce que mon prêt hypothécaire est transférable à une autre propriété?
Ce ne sont là que quelques exemples de bonnes questions. Il est important que vous fassiez vos recherches, comme pour tout contrat que vous signez. Communiquez avec un courtier des Centres hypothécaires Dominion. Il vous aidera à comprendre à quoi vous vous engagez, et il vous aidera à obtenir le produit hypothécaire qui convient le mieux à vos besoins.