Deuxième propriété.

Pour l’achat d’une propriété secondaire, la plupart des prêteurs vous permettent d’emprunter des fonds sur la valeur nette de votre maison actuelle, et de les utiliser pour faire une mise de fonds sur une deuxième maison. Avant tout, il est important de comprendre les différentes options de financement, pour déterminer quelle convient le mieux à votre situation et à vos objectifs.

Refinancement

Une des options permettant de tirer parti de la valeur nette de votre maison pour acheter une deuxième propriété est de refinancer votre hypothèque. Le refinancement hypothécaire se fait en effectuant une nouvelle évaluation de votre maison, puis en refaisant votre prêt hypothécaire en fonction de la nouvelle valeur. Vous pouvez ainsi profiter de l’avoir net accumulé dans votre maison au fil des ans, et en utiliser une partie pour la mise de fonds sur votre propriété secondaire. Il faut simplement noter que le montant du principal et des intérêts pour le prêt hypothécaire de votre maison sera plus élevé, parce que vous avez augmenté votre emprunt.

MCBI

Une autre façon d’utiliser la valeur nette de votre maison est avec une marge de crédit adossée à un bien immobilier (MCBI). Cette option, vous permet d’emprunter de l’argent grâce au capital accumulé dans votre propriété, qui sert de garantie.

Une MCBI est une marge de crédit renouvelable permettant à l’emprunteur d’obtenir des fonds à mesure qu’il en a besoin, utilisant autant (ou aussi peu) de son avoir que nécessaire. Les paiements sur une MCBI ont ceci de particulier qu’ils sont seulement pour les intérêts, alors que pour un prêt hypothécaire ordinaire, les paiements comprennent aussi une part pour le capital – et, selon le cas, pour les taxes. Autre fait à noter, vous n’avez à payer d’intérêts que sur le montant que vous utilisez réellement. Vous avez ainsi une marge de manœuvre financière, surtout utile les mois difficiles. Cela dit, si vous choisissez de payer non seulement les intérêts mais aussi une part du capital, vous finirez de rembourser le prêt d’autant plus vite.

Vous pouvez établir une MCBI en la rattachant à votre hypothèque existante, ou en la demandant séparément.
Au Canada, vous pouvez emprunter jusqu’à 65 % de la valeur de votre maison de cette façon. À noter toutefois, la somme du solde de la MCBI et du solde hypothécaire ne peut pas excéder 80 % de la valeur de votre maison.

L’achat d’une propriété de vacances est essentiellement comme l’achat d’une deuxième maison. La mise de fonds minimum est toujours de 5 % du prix d’achat, et vous devrez suivre les mêmes formalités que pour votre premier prêt hypothécaire. Si vous achetez une maison de vacances qui n’est pas hivérisée ou à laquelle vous n’avez pas accès toute l’année, la mise de fonds requise est de 10 %.

Il faut noter que si vous avez l’intention d’utiliser votre propriété de vacances pour en dériver un revenu de location, il y aura des exigences différentes.

Si vous achetez une deuxième propriété – que ce soit une maison de vacances ou un immeuble de placement –, il y a quelques différences dans les conditions si vous avez l’intention de la mettre en location. Avant d’acheter un immeuble locatif, tenez compte des éléments suivants :

1. La mise de fonds minimum nécessaire est de 20 % du prix d’achat, et les fonds doivent provenir de vos propres économies. Vous ne pouvez pas utiliser un don qui vous est fait.
2. Seulement une partie du revenu de location peut être utilisée pour déterminer votre admissibilité à un prêt hypothécaire et le montant que vous pouvez emprunter. Certains prêteurs ne permettent d’ajouter que 50 % du revenu de location à vos autres revenus. D’autres permettent jusqu’à 80 %, mais après déduction de vos frais. Cette limitation peut avoir une grande incidence sur le montant que vous pouvez emprunter.
3. Les taux d’intérêt sont habituellement majorés d’une prime quand un prêt hypothécaire est utilisé pour acheter un immeuble locatif, par rapport à une maison que l’emprunteur habitera. La prime peut aller de 0,10 à 0,20 % sur un taux fixe de 5 ans.

Le revenu de location de la propriété peut être utilisé dans le calcul de l’amortissement de la dette pour votre demande de prêt hypothécaire, mais il faut savoir que certains prêteurs ont par ailleurs une exigence quant à votre valeur nette liquide hormis la propriété.

En plus d’une rentrée de fonds mensuelle, un immeuble locatif offre l’avantage de pouvoir déduire du revenu imposable les intérêts sur TOUS les fonds empruntés pour l’immeuble, même ceux qui sont empruntés contre la valeur nette d’une maison principale. Par ailleurs, si vous décidez un jour de vendre votre immeuble locatif, vous devrez payer l’impôt sur les gains en capital. Votre comptable pourra vous aider à déterminer l’avantage fiscal et les impôts à payer le jour où vous décideriez de vendre.

Contrairement à ce que vous pensez peut-être, il n’est pas nécessaire d’être riche ou de gagner un gros salaire pour acheter une deuxième propriété. En fait, il faut seulement des connaissances, de la volonté et un plan financier!

L’achat d’une propriété secondaire, que ce soit à titre de placement – pour la louer – ou pour vos vacances, peut être une excellente idée! Avant de pouvoir acheter une propriété secondaire, vous devrez vous assurer d’avoir la mise de fonds requise (à partir de vos économies ou de la valeur nette de votre maison). Vous devez aussi avoir une cote de crédit suffisante (au moins 680) pour être admissible à un prêt hypothécaire conventionnel. Cependant, si vous n’avez pas encore une cote de crédit de 680, il y a tout de même des options. Un prêteur alternatif ou « prêteur B » peut être une excellente solution pour une personne ayant une cote de crédit problématique, leur permettant d’acheter quand même leur maison de rêve.

En plus d’avoir la mise de fonds, vous devrez vous soumettre au test de résistance pour prouver que vous avez les ressources financières voulues pour assumer les deux hypothèques. Par ailleurs, il peut y avoir un obstacle du fait que la plupart des prêteurs limitent le nombre de prêts hypothécaires possibles dans un portefeuille. S’il s’agit seulement de votre deuxième ou troisième propriété, cela ne devrait pas poser de problème. Cependant, si vous continuez d’acheter, la limite pourrait entrer en ligne de compte quand vous arriverez à cinq propriétés (et deviendrez alors un client commercial).

Avant de vous lancer dans l’achat d’une propriété secondaire, consultez un professionnel des Centres hypothécaires Dominion. Il pourra vous aider à passer en revue votre situation financière, votre hypothèque actuelle et votre valeur nette pour vous aider à dresser un plan. Les clés du succès sont à votre portée avec un peu de conseils d’expert!